Аналитические обзоры

Январь 2019 года

Одной из наиболее развивающихся составляющих рынка недвижимости является рынок жилых помещений, формируемый за счет строительства жилых домов и инвестиционной деятельности в жилищное строительство, приватизации объектов жилищного фонда и продажи муниципальных квартир, осуществление операции с жилыми помещениями, находящиеся в собственности граждан и т.д.
Одним из критериев успеха и перехода на вышестоящую ступень социальной иерархии является приобретение нового жилья. В странах с развитой экономикой семья меняет жилье через каждые 8-12 лет. Для российских граждан смена или покупка жилья – обычно самое крупное и значимое событие, приобретение, которое они совершают в среднем не чаще двух раз в жизни.
Для целей оценки квартир анализировался рынок жилой недвижимости. Информацию по сделкам на рынке жилья представляли риэлторские и консалтинговые фирмы, анализ рынка предложений проведен на основании интернет-сайтов для размещения объявлений о продаже недвижимости: www.expert-russia.ru, www.avito.ru, www.domofond.ru, www.cian.ru и др.

Рынок жилой недвижимости Уфы на 01 января 2019 г.

Источник: диапазон цен приведен исходя из анализа рынка жилой недвижимости ЗАО «Эксперт-Оценка» (www.expert-o.ru), данный диапазон цен указан без учета элитных квартир.o.ru)

Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости

Изучив анализ рынка жилой недвижимости, можно выделить основные ценовые факторы, влияющие на стоимость жилой недвижимости.
К таким факторам относятся: - местоположение (район города),
- общая площадь,
- количество комнат,
- материал стен дома,
- наличие балкона или лоджии,
- этаж расположения квартиры и этажность дома,
- качество внутренней отделки,
- условия рынка (скидки к ценам предложений).

Оценщик произвел расчет величины среднего значения корректировки стоимости жилой недвижимости по ценообразующим факторам, применяя метод парных продаж.
Метод парных продаж — один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике.
Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга за исключением одного параметра (например, материала стен), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога.
Результаты расчетов приведены далее.
1) Расчет корректировки стоимости 1 кв.м. общей площади в зависимости от материала стен.
На основании информации, полученной на рынке жилой недвижимости в г. Уфа, стоимость 1 кв.м. общей площади на квартиры в домах с панельными стенами ниже, чем на квартиры в кирпичных и монолитных домах, в среднем на 4%.
На основании информации, полученной на рынке жилой недвижимости в г. Уфа, стоимость 1 кв.м. общей площади на квартиры в домах со стенами панель+кирпич ниже, чем на квартиры в кирпичных и монолитных домах, в среднем на 2%.
2) Расчет коэффициента стоимости 1 кв.м. общей площади в зависимости от наличия/отсутствия балкона или лоджии.
На основании проведенного анализа рынка жилой недвижимости г. Уфы выяснилось, что квартиры без балкона или лоджии дешевле, чем квартиры с балконом или лоджией в среднем на 4%.
3) Расчет коэффициента стоимости 1 кв.м. общей площади в зависимости от этажа квартиры в многоэтажных жилых домах.
Стоимость 1 кв.м. аналогичных квартир, но расположенных на разных этажах многоэтажных домов на рынке жилой недвижимости различаются. Исходя из проведенного анализа рынка жилой недвижимости, стоимость 1 кв.м. общей площади жилой недвижимости, расположенной на крайних этажах в среднем ниже на 3% стоимости 1 кв.м. общей площади, расположенной на средних этажах.
4) Расчет коэффициента стоимости 1 кв.м. общей площади в зависимости от этажа квартиры в малоэтажных жилых домах.
Стоимость 1 кв.м. аналогичных квартир, но расположенных на разных этажах малоэтажных домов на рынке жилой недвижимости различаются. Исходя из проведенного анализа рынка жилой недвижимости, стоимость 1 кв.м. общей площади жилой недвижимости, расположенной на крайних этажах в среднем ниже на 2% стоимости 1 кв.м. общей площади, расположенной на средних этажах.
Итоговые результаты корректировок приведены в таблице:

Таблица 4.4.5.           

Источник: по данным расчетов оценщика
5) Варианты ремонта квартир при определении качества внутренней отделки квартиры
Внутренняя отделка в жилых помещениях отличается по ее виду (классу/категории), согласно данным, опубликованных в Справочнике Оценщика недвижимости - 2018. Квартиры. Корректирующие коэффициенты и характеристики рынка недвижимости на основе рыночной информации и коллективных экспертных оценок», подготовленный Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки под научным руководством издания: Лейфером Л.А., кандидатом технических наук, научным руководителем ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», директором ООО «Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки» (табл. 150,  стр. 228-229 и табл. 154, стр. 235 Справочника), где существуют следующие виды внутренней отделки:
- Бюджетный
- Современный
- Комфортный
- Элитный
Каждому классу соответствует характерный перечень работ с применением определенных материалов. Ниже приводится таблица с усредненными ценами на все виды ремонта.  
  
Таблица 4.4.6.

 6) Условия рынка (скидки к ценам предложений (скидка на торг))
Так как указанные в открытых источниках СМИ величины цен объектов-аналогов отражают не фактическую цену сделки квартиры, а только цену предложения, то необходимо указанные цены предложения скорректировать на торг.
 
 
Скидки на торг при продаже жилой недвижимости

 Таблица 4.4.7.        

Таким образом, на основании таблицы 4.4.7. видно, что скидки на торг для жилой недвижимости составляют от 2% до 5%.
Сроки экспозиции объекта оценки – период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.
В данном отчете для объекта оценки срок экспозиции составляет 3-6 месяцев.
Источник: Методические рекомендации «Оценка имущественных активов для целей залога», подготовленные Комитетом по оценочной деятельности Ассоциации российских банков (интернет-сайт https://arb.ru/b2b/docs/komitet_arb_po_otsenochnoy_deyatelnosti_metodicheskie_rekomendatsii_otsenka_imushch-412359/).

Ипотека

В целом, 2018 год стал лидером по выдаче ипотеки населению, а также именно тогда ставки по ипотечному кредитованию опустились ниже 10%. Многие люди смогли позволить себе приобрести жилье именно по ипотечному кредитованию, даже не имея средств на первоначальный взнос – за счет сертификата материнского капитала.
Сейчас на количество спроса по ипотеке влияет тот факт, что люди, не имея своих достаточных накоплений, предпочитают занимать денежные средства у банков. А так как Центробанк на протяжении всего 2018 года снижал ставки, то в свою очередь, ипотечные ставки тоже снижались, что побуждало больше и больше людей покупать недвижимость, пока ставка невелика. Часто берут в ипотеку жилье молодые семьи за счет материнского капитала – а это показывает, что у них нет средств, чтобы оплатить первоначальный взнос, который у большинства банков равняется 15-20% от стоимости жилья.

Как известно, ставки по ипотеке имеют прямую зависимость от Центробанка, так как при увеличении ставок, на которые кредитуются остальные банки у ЦБ – растут ставки по всем банковским продуктам, включая ипотечные. Сейчас же ЦБ решает приостановить рост объемов ипотечного кредитования на недвижимость, повысив свою ставку кредитования.

В проведенном исследовании, аналитики ЦБ рассматривают эпизоды бурного роста кредитования в России 2005 – 2007 годов и 2011 – 2013 годов, для выявления дальнейшего пути развития. Такая же ситуация происходит и сейчас – объем кредитных средств, выданных населению, резко возрос за последний год. По мере развития «кредитного бума», ухудшается качество кредитного портфеля на балансе банков и кредиты, выданные за последний год, более рисковые. По их мнению, ситуация может вызвать нестабильность в макроэкономической сфере, вплоть до очередного кризиса, если не предпринять меры для ликвидации рисков. Множество факторов влияют на ситуацию, но основными предпосылками кредитного бума Центробанк назвал чрезвычайную активность банков в погоне за клиентами, осознанную рисковую политику и излишний оптимизм в платежеспособности заемщиков. Все это играет свою роль на микроуровне, и ведет к недооценке рисков банками и завышение ожиданий. Таким образом, упреждающая политика будет путем стабилизирования и минимизации от потерь при финансовых рисках и поможет не допустить кризиса на макроэкономическом уровне. Более подробно можно узнать в аналитической записке Департамента исследований и прогнозирования «Опыт двух кредитных бумов в России и текущий рост ипотеки: почему важно вовремя остановиться».
В связи с этим, Центробанк уже повышал ключевую ставку в сентябре и декабре 2018 года, теперь она составляет 7,75% годовых, и ее снижение не предвидится, а вот повышение – очень даже возможно. По мнению специалистов по ипотечному кредитованию банка ВТБ, ожидается рост ставок до 13%.

По прогнозам некоторых агентств недвижимости, на 2018 год был поставлен рекорд по объему выдачи заимствованных средств и тенденция продолжится в 2019 году, но отдел аналитики Сети АН «ЭКСПЕРТ» считает, что эти ожидания не оправдаются в полной мере вследствие повышения ипотечных ставок и НДС, а значит, и повышения общего уровня потребительских цен. Скорее спрос в первой половине 2019 года будет волатильным, далее введут в действие эскроу-счета в сегменте новостроек, которое отразится очередным повышением цен на новостройки. И только с осени рынок постепенно привыкнет ко всем изменениям, когда все волнения на рынке улягутся. С другой стороны, повышение цен на новостройки подтягивает цена на вторичку, продавцы которой хотят купить новостройку, для этого повышая цену своей продажи. Поэтому снижения цен на вторичном рынке ожидать пока не стоит.
На рынке первичного жилья ожидается повышение цен как типичное для начала года, так и в связи с переходом на эскроу-счета. Напоминаем, в июле 2019 года государство обязует застройщиков переходить на эскроу-счета.
Ситуацию на рынке осложняет тот факт, что государство решило увеличить НДС с 18% до 20%, а это имеет негативные последствия для строящегося жилья. Так как сама по себе покупка жилья для приобретателя не вызывает расходов по НДС, напротив, при покупке жилья можно получить налоговый вычет. Однако при постройке зданий застройщиком используются различные материалы и технические устройства, а на них уже будет действовать повышение НДС с 1 января 2019 года, и в конечном счете цена за объект возрастет примерно на 2-3%. Так же и с ремонтом – сейчас большую часть на рынке занимают квартиры с черновой отделкой, а значит, покупателю нужно будет так же потратить больше средств, чем раньше, на приобретение материалов для отделки помещений и бытовую технику.

На вторичном рынке ситуация спокойнее, и не стоит ждать, что цены резко подскочат вверх, ни и снижения ждать не стоит. Так как нововведение с эскроу-счетами относится только к первичному жилью, то вторичка будет продаваться по тем же схемам, что и раньше, а соответственно, будет иметь более предсказуемые расходы при покупке и продаже. Повышение цен будет зависеть от спроса на вторичное жилье, но такие тенденции меняются не сразу. В данный момент имеет место быть рынок покупателя, а это значит, что пока что предложений больше, чем спрос – стоимость недвижимости невысока и зависит от покупательской способности населения. Если приобретать вторичное жилье в ипотеку, то ожидаемое увеличение расходов будет за счет роста ставок.
 Источник: http://expert-russia.ru

 Ставки по собственным стандартным программам ведущих ипотечных банков на покупку недвижимости на вторичном рынке

Таблица 4.4.8.              

Ставки по кредитам на приобретение жилья на этапе строительства

Таблица 4.4.9.              

Источник: Данная информация получена на основании устных консультаций с сотрудниками банка, носит ознакомительный характер и не гарантирует получение ипотечной программы по указанным ставкам

Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта

В 2018 году в экономике России еще ощущаются последствия кризиса – доходы большей части населения еще не позволяют купить жилье. Поскольку квартирный вопрос все еще актуален для многих россиян, важно понять, в какую сторону будут двигаться цены на недвижимость в ближайшие годы.
В последние годы строительная отрасль характеризуется спадом, причем как по денежным показателям, так и по площади возведенной недвижимости. Причины негативных тенденций заключаются, прежде всего, в общем экономическом спаде, который отмечается с 2014 года. Серьезно влияет на финансовое положение застройщиков тот факт, что доходы населения в реальном исчислении падали вплоть до 2017 года. Существенное влияние на строительство оказали и проблемы на финансовом рынке.
Однако темпы роста объема работ в строительстве в 2014-2017 годах ниже темпа инфляции за тот же период (23,2% против 35,8%). Также на рост повлияло строительство крупных инфраструктурных проектов – Крымского моста, объектов ЧМ-2018 и других.
В сфере жилищного строительства в настоящее время преобладает модель финансирования по договорам долевого участия (ДДУ) – свыше 80% от общего объема возводимого жилья. Этот механизм регулируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Начиная с 2018 года модель долевого участия в строительстве претерпела значительные изменения. Согласно принятым поправкам к закону предполагается к 2020 году полностью отказаться от долевого участия в пользу проектного финансирования и использования экроу-счетов.

Прогнозы цен на недвижимость.

Регулирование цен на недвижимость происходит по рыночным законам и государство не имеет прямого влияния на цены. Министерства и ведомства прогнозируют, как правило, макроэкономические показатели, которые прямо или косвенно влияют на рынок недвижимости.
Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства регулярно оценивает средние цены на жилье и утверждает нормативные значения средней стоимости квадратного метра жилья. Эта величина используется для расчета субсидий. Однако прогнозированием цен на жилье Минстрой не занимается.
Министр строительства и ЖКХ Михаил Мень в докладе о перспективах развития жилищного строительства отметил, что его ведомство прикладывает все усилия, чтобы помочь застройщикам работать в новых условиях после изменения законодательства о долевом строительстве.
Агентство ипотечного жилищного кредитования («Дом.РФ») в представленной Стратегии развития жилищной сферы РФ на период до 2025 года прогнозирует ежегодный темп роста реальных цен на жилье в размере 2,2-3% до 2025 года. При том, что инфляция прогнозируется в размере 4% в год, в номинальном исчислении жилье будет дорожать на 6,2-7% в год.
Что касается спроса на жилье, глава Банка России Эльвира Набиуллина прогнозирует дальнейшее удешевление ипотечного кредитования, что в перспективе увеличит спрос. В этих условиях следует ожидать роста цен на недвижимость.
В сфере ипотечного кредитования участники рынка ориентируются на небольшое снижение ставок в ближайшие годы. Если Банк России продолжит политику стимулирования кредитования за счет снижения ключевой ставки, к началу 2019 года ожидается снижение средней ставки по ипотеке до 8,5% с нынешних 10%, что отмечает эксперт банка ДельтаКредит Н. Зубарев. Однако это снижение возможно только если не изменится внешняя среда.