Аналитические обзоры

Сентябрь 2016 года

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА НЕДВИЖИМОСТИ

Одной из наиболее развивающихся составляющих рынка недвижимости является рынок жилых помещений, формируемый за счет строительства жилых домов и инвестиционной деятельности в жилищное строительство, приватизации объектов жилищного фонда и продажи муниципальных квартир, осуществление операции с жилыми помещениями, находящиеся в собственности граждан и т.д.
Одним из критериев успеха и перехода на вышестоящую ступень социальной иерархии является приобретение нового жилья. В странах с развитой экономикой семья меняет жилье через каждые 8-12 лет. Для российских граждан смена или покупка жилья - обычно самое крупное и значимое событие, приобретение, которое они совершают в среднем не чаще двух раз в жизни.
Для целей оценки квартир анализировался рынок жилой недвижимости. Информацию по сделкам на рынке жилья представляли риэлторские и консалтинговые фирмы, анализ рынка предложений проведен на основании интернет – источников: www.ufa.irr.ru, www.v-nedv.ru, www.expert-russia.ru, www.avito.ru, www.domofond.ru и др.


 
Рынок жилой недвижимости Уфы на 01 сентября 2016 г.


Таблица 1.

Средняя удельная цена предложения на "вторичном рынке", тыс. руб./кв. м
Микрорайон Планировка квартиры
Хрущевка Стандартная и улучшенная
1-комн. 2-комн. 3-комн. 1-комн. 2-комн. 3-комн.
проспект Октября (Юг) 62-86 52-67 55-61 66-83 60-87 57-89
проспект Октября (Север) 59-87 52-76 49-68 67-83 61-80 64-89
р-н «ул. Зорге» 58-76 54-83 48-66 67-83 60-91 59-89
Блюхера 59-70 49-66 49-68 62-87 52-80 51-73
Российская 57-80 52-70 46-56 55-72 48-70 41-80
р-н «ул. Комсомольская» 51-81 42-73 58-74 64-89 61-82 57-89
мкр-н «Молодежный» - - - 57-74 56-78 52-73
р-н «ул. Айская» 60-81 56-79 46-73 64-85 56-75 47-73
Центр 79-110 67-85 62-81 79-115 71-90 70-88
Район Центр. Рынка 67-94 62-89 55-98 67-86 55-80 68-98
Зеленая роща 59-81 52-76 53-81 66-79 64-84 59-80
Район ТЦ Башкирия 61-70 51-66 50-56 68-84 58-74 58-83
Сипайлово - - - 61-76 60-70 54-76
Черниковка 57-69 47-62 45-66 57-70 51-70 46-80
Инорс 47-60 40-54 38-55 51-66 52-63 44-60
Дема 47-61 53-65 46-58 54-62 52-58 53-60
Шакша 36-51 36-45 31-40 36-45 35-44 33-41
Затон 43-63 39-56 40-51 55-65 49-61 46-55
пос. 8 Марта ЖК «Сосны» - - - 58-70 53-63 44-52
р-н «Монумента Дружбы» 68-74 61-79 65-77 70-83 64-77 60-73

Источник: диапазон цен приведен исходя из анализа рынка жилой недвижимости
ЗАО «Эксперт-Оценка» (www.expert-o.ru)


Анализ комнат


Средняя цена предложения комнат в г. Уфа, исчисленная по жилой площади, составляет 63,4 тыс.руб. за кв.м. исходя из жилой площади комнаты. В выборку вошло 424 вариантов по всем районам города. Комната для многих пока единственно доступный вариант покупки, ипотека на комнаты стала доступнее с весны 2015, банки поняли необходимость такой ипотеки, в качестве снижения рисков предпочитают комнаты в общежитиях.
Средняя цена комнаты исходя из площади в единоличном пользовании, более привычного понятия для собственников, отличается от средней цены вторичного рынка (59,7 тыс.руб.) почти на 6%. Эта разница получается от того, что при установлении цены на свои квартиры собственники предпочитают использовать площадь, указанную в свидетельстве о праве собственности. Эта цифра больше площади комнат, так как включает долю в помещениях общего пользования (кухня, санузел). Чем меньше комнат в квартире, тем больше доля площадей общего пользования (к примеру, в типовой двушке 45 кв.м., доля мест общего пользования – около 40%, жилая площадь 32 кв.м.). Но пока комнаты дешевеют чуть медленнее, чем квартиры
С точки зрения покупателей, важна площадь комнаты в единоличном пользовании без доступа других сособственников квартиры, что в пересчете дает цену кв.м. гораздо выше вторичного рынка. 6% плюс поправка на условия проживания можно использовать как средний по сегменту коэффициент.
Также стоит учесть, что комнаты все еще востребованы для покупки в ипотеку. Из-за этого цена кв.м. комнат была высока, а цена малосемейки со своим санузлом приближалась практически к стоимости типовой 1-комнатной квартиры. Сейчас оформить ипотеку на комнату стало проще, в итоге цены на них не снижаются. 


 
Диапазон цен и средние цены за 1 кв. м на комнаты на 01 сентября 2016 года представлены в таблице:
Таблица 2.

Местоположение Диапазон цен
(тыс. руб./ кв. м)
проспект Октября 50-105
Блюхера 45-85
Российская 45-100
Комсомольская 45-90
Центр 70-110
Район Центр. рынка 62-100
Зеленая роща 45-95
Сипайлово 55-100
Черниковка 30-70
Инорс 30-70
Дема 40-70
Шакша 35-50
Затон 45-75

Источник: диапазон цен приведен исходя из анализа рынка жилой недвижимости
ЗАО «Эксперт-Оценка» (www.expert-o.ru)


 
Диапазон цен на 1 кв. м квартир на рынке первичного жилья на 01 сентября 2016 г.,  тыс. руб

.
Таблица 3.

Местоположение Диапазон цен на 1 кв.м. квартиры на 01.09.2016г. Средне рыночная цена
1 кв. м.,
 тыс. руб.
Жилой комплекс/ улица 1-
комнатные
2-х
комнатные
3-х
комнатные
4-х и
более
 комнат
ЖК «Белая река» 48-53 45-58 45 - 50
ул. Гоголя, д. 78 78 68 72 - 73
ЖК «Весенний» 50 46 - - 48
ЖК по улице Б. Хмельницкого 43 42 44 - 43
ЖК Верхняя торговая» 77 65 - - 71
ул. Владивостокская д. 4 68 63 - - 66
ЖК «Высотки» 61 59 59 52 58
ЖК «Зеленая Роща» 68 63 60 - 64
ЖК «Авиатор» 48 47 47 - 47
ЖК «Ферина 15/1» 43 39 39 - 40
Ул. Российская д. 30, д. 16, д. 32 64 54 - - 59
ЖК «Green park», ул. Менделеева, д. 156/2, 156/2Б 83 75 78 82 80
ЖК «На Успенской» 72 68 69 - 70
ул. Сочинская 15/2 76 53 48 - 59
ЖК «Воскресенкий» Бульвар Давлеткильдиева 60 56 53 - 56
Ул. Союзная, д. 13/2, д. 13/3, д. 15/3 49 40 39 - 43
ул. Дагестанская , д. 10 с А, д. 10 с Б, д. 11,
д. 12/9, д. 13
44 38 34 - 39
ЖК «Комсомольский» 64 63 57 - 61
ЖК «Уфимский Кремль» ул. Октябрьской революции
д. 5, д. 23, д. 27, д. 13
73 72 70 80 74
ЖК «Глумилино» ул. Новогорная д. 2, д. 3, д. 4,  д. 5 54 53 53 - 53
ЖК «Яркий» 59 50 48 - 52
ЖК «Риверсайд» 65 62 60 - 62
Эко-парк «Сосны» 60 54 50 - 55
Квартал Энтузиастов 57 56 56 - 56
ЖК «Кольцо» 50 - 49 - 50
ЖК «Эрмитаж» 63 60 55 50 57
ЖК «Четыре сезона» 78 75 80 - 78
ЖК «Черемушки» 49 50 47 - 49
ЖК «Art Plaza» 62 61 59 - 61

Источник: диапазон цен приведен исходя из анализа рынка жилой недвижимости
ЗАО «Эксперт-Оценка» (www.expert-o.ru)


 
4. Ценообразующие факторы, их влияние на стоимость:


Разница цен в зависимости от материала стен. На основании информации, полученной на рынке жилья в г. Уфа, стоимость 1 кв.м. общей площади на квартиры в домах с панельными стенами или облицованными кирпичом ниже, чем на квартиры в кирпичных и монолитных домах, в среднем на 4%.
Разница цен в зависимости от наличия/отсутствия балкона или лоджии. На основании проведенного анализа рынка жилой недвижимости выяснилось, что квартиры без балкона или лоджии дешевле, чем квартиры с балконом или лоджией в среднем на 4%.
Разница цен в зависимости от этажа квартиры. Исходя из проведенного анализа рынка жилой недвижимости, стоимость 1 кв.м. общей площади жилой недвижимости, расположенной на крайних этажах в среднем ниже на 2% стоимости 1 кв.м. общей площади, расположенной на средних этажах в малоэтажных домах; стоимость 1 кв.м. общей площади жилой недвижимости, расположенной на крайних этажах в среднем ниже на 3% стоимости 1 кв.м. общей площади, расположенной на средних этажах в многоэтажных домах.


Таблица 4.

Физические характеристики Диапазон коэффициентов корректировок Среднее значение диапазона корректировки Среднее значение корректировки, %
Материал стен      
Кирпич (монолит+кирпич, монолит) / панель 0,94 - 0,98 0,96 4
Балкон / лоджия 0,93 – 0,99 0,96 4
Этажность      
Многоэтажные дома 0,94 – 0,99 0,97 3
Малоэтажные дома 0,97 – 0,98 0,98 2

По данным расчетов оценщика


Варианты ремонта квартир


Внутренняя отделка в жилых помещениях отличается по ее виду (классу/категории), согласно данным, опубликованных на сайте http://andronika.on.ufanet.ru/prices_renov.html, существуют следующие виды внутренней отделки:
- Косметический
- Экономичный
- Капитальный
- Люкс
- Эксклюзив
Каждому классу соответствует характерный перечень работ с применением определенных материалов. Ниже приводится таблица с усредненными ценами на все виды ремонта.


Таблица 5.

Наименование диапазона Ценовой интервал,
руб./м2
Примечания
Косметический 3000-4499 Это самый простой вид ремонта, обычно включающий в себя качественное выполнение отделочных работ, которые не затрагивают конструкцию и основные сантехнические и электрические магистрали. По содержанию, обычно включает в себя:
- малярные работы;
- замену выключателей и электророзеток;
- отделку и покраску окон, подоконников, дверей;
- и другие работы, связанные с относительно незначительными трудозатратами.
Данный вид ремонта не требует, как правило, подготовки поверхностей и работа производится только с чистовыми материалами.
Экономичный 4500-5999 Включает в себя, в частности, следующие работы:
- частичная замена половых покрытий и напольных плинтусов;
- частичная замена электротехнического оборудования;
- и другие работы, связанные с относительно незначительными трудозатратами.
Капитальный ремонт (бизнес) 6000-7999 Обычно, данный вид ремонта, связан с:
- частичной (по необходимости) перепланировкой без затрагивания несущих конструкций;
- выравниванием и оштукатуривание стен, потолков и откосов;
- частичной или полной заменой электропроводки и сантехники;
- установкой новых дверей и окон;
- остеклением и утепление балконов и лоджий;
- устройством двухуровненных подвесных потолков;
- монтажом сантехнических коммуникаций и оборудования;
- полной или частичной заменой электрокоммуникаций и оборудования;
- частичным монтажом систем вентиляции и кондиционирования;
- укладкой напольных покрытий;
- и некоторые другие работы.
Люкс 8000-10999 Этот вид ремонта  производится по дизайн проекту, специально разработанному для Заказчика, и учитывает все предпочтения и предполагает обязательный авторский надзор.
Включает в себя, по желанию Заказчика:
- перепланировку помещений;
- выравнивание и оштукатуривание стен, потолков, откосов по евростандарту;
- демонтаж и возведение перегородок;
- отличается геометрически точным выравниванием стен, потолков, углов по евростандарту;
- установку новых дверей, окон;
- остекление и утепление балконов и лоджий;
- устройство многоуровненных подвесных потолков;
- монтаж сантехнических коммуникаций и оборудования;
- полную или частичную замену электрокоммуникаций и оборудования;
- монтаж систем вентиляции и кондиционирования;
- укладку напольных покрытий;
- и многие другие работы.
Эксклюзив От 11000 Включает полный комплекс отделочных работ по предварительно разработанному специально для Заказчика дизайн-проекту с обязательным авторским надзором. Как правило, такой вид ремонта предполагает согласование перепланировки и согласование проекта по электрике.

Ипотека


Прошлый год для рынка недвижимости Уфы был богат на события. В первом квартале продажи практически остановились. Условия погашения многих ипотечных кредитов, оформленных в валюте, нарушались, а ставки по ипотеке существенно выросли. Если учесть, что реальная покупательная способность горожан понизилась, то сложившиеся условия не позволяли большинству выплачивать ипотеку.
После того, как рубль заметно девальвировал, а ЦБ РФ вынужден был увеличить размер ключевой ставки, банки также заметно подняли проценты по всем своим кредитным продуктам, в том числе и по ипотеке. Кризис дотянулся даже до таких, казалось бы, надежных продуктов, как военная ипотека. Проценты по ней в конце минувшего года – начале текущего выросли в среднем с 8-9% до 13%. По стандартным же жилищным кредитам проценты в некоторых банках достигали 26% годовых. Естественно, объемы ипотечного кредитования заметно снизились, а в отдельные периоды практически сошли на нет.
В течение 2015 года власти страны предпринимали различные шаги для того, чтобы стабилизировать обстановку в отрасли жилищного кредитования, ведь от нее зависит и строительная отрасль. Был разработан и введен ряд госпрограмм по выделению льготных социальных кредитов. Одна из наиболее масштабных – «ипотека с господдержкой», которая позволяет взять кредит под сравнительно небольшой процент (около 12-13% годовых.). То есть сегодня ипотечные кредиты берут в основном те, кому доступны социальные виды кредитования. Речь идет и о новых и давно действующих госпрограммах, таких как военная ипотека, а также региональных программах кредитования госслужащих, учителей и т.п. Обычные кредиты же сегодня востребованы намного меньше.
По мнению главы Министерства экономического развития России Алексея Улюкаева, в 2016 году должны быть продлены программы льготного ипотечного кредитования, поскольку многим россиянам ипотечные кредиты пока будут недоступны. Использование такого инструмента потребуется еще в течение как минимум первой половины будущего года. Улюкаев считает, что в начале года темпы роста экономики, и соответственно финансовые возможности россиян будут по-прежнему на уровне 2015 года. Это значит, что размеры ипотеки в начале 2016 года вряд ли заметно увеличатся.
Мнение о том, что в течение первой половины будущего года процентные ставки по ипотеке заметно не снизятся, придерживались в Правительстве, когда вводили в действие программу льготного ипотечного кредитования. Она действует с марта 2015 года по март 2016 года. Сегодня многие эксперты высказывают мнение, что вполне возможно продления программы не потребуется. Если экономика и далее будет стабилизироваться, то Центробанк снова снизит ставку рефинансирования. Это означает, что ставки по ипотеке достигнут таких показателей, которые будут доступными для подавляющего большинства россиян.
Большинство экспертов прогнозируют постепенное улучшение ситуации в ипотечном кредитовании в будущем году. Ожидается, что ЦБ РФ снизит ключевую ставку, что повлечет за собой уменьшение процентов по жилищным кредитам. Также оживление на рынке жилья может быть вызвано, как ни странно, снижением цен. Уменьшение спроса неизбежно влечет за собой снижение стоимости жилья, что может сыграть на руку тем, кто будет покупать недвижимость в будущем году. В то же время, если в политической и экономической сферах будут происходить негативные события, то и в сфере банковского кредитования ситуация вряд ли улучшится.
Источник: kreditipo.ru


Ставки по собственным стандартным программам ведущих ипотечных банков на покупку недвижимости на вторичном рынке


Таблица 6.

Название банка Ставка в рублях
минимальная максимальная
1. Абсолют Банк 12,95 14,2
2. Альфа-Банк 12 16
3.Газпромбанк 13 13,5
4.Банк Открытие 11,7 13,75
5.Уралсиб 12,5 14
6.Сбербанк 12 14,5
7.Райффайзенбанк 11 13,5
8. ЮниКредит Банк 12,5 13
9.Росбанк 12,5 13
10.ВТБ-24 11,9 13,6
11.Татфондбанк 13,49 14,49
12.Банк Москвы 11,9 13,6
13.МТС-Банк 13,5 15

                                                                                                  
Ставки по кредитам на приобретение жилья на этапе строительства


Таблица 7.

Название
банка
 Ставка в рублях
минимальная
(на этапе строительства/ после государственной регистрации прав собственности)
максимальная
(на этапе строительства/ после государственной регистрации прав собственности)
1. Абсолют Банк 11,2 11,2
2. Альфа-Банк 11,5 19
3.Газпромбанк 13,5 14
4.Банк Открытие 13,5 14,5
5.Уралсиб 11,5 15
6.Сбербанк 12,5 14,5
7.Райффайзенбанк 11 13,5
8. ЮниКредит Банк 12,5 13
9.Росбанк 11,5 13
10.ВТБ-24 11,9 11,9
11.Татфондбанк 14,49 14,99
12.Банк Москвы 11,9 11,9
13.МТС-Банк 13,5 15

 
Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта


Прогноз на 2 полугодие 2016 г. – продолжение тренда с медленным снижением. Темп снижения будет таковым, чтобы поддерживать текущую активность рынка. Осенью будет небольшая активизация, связанная с типичным сезоном, однако выразится она скорее в количестве сделок, чем в заметном ценовом тренде. Текущий ценовой тренд на медленное снижение настолько силен и поддерживается всеми видами новостей – экономических, политических, даже «геопатологических», что для его перегиба должно произойти как минимум, улучшение экономических показателей жизни граждан, как максимум – еще что-то глобальное и позитивное в отношении страны в целом. Возможно, таким фактором могут стать результаты выборов – 2016 г. Пока же снижение цены – плюс для граждан.
Происходит максимальное сближение средних цен первичного и вторичного рынка. Темпы снижения рынка в зависимости от внешних и внутренних факторов последние полгода колеблются от 0.3 до 2% в квартал, а это значительно меньше, чем в 2015 году. Из-за сокращения предложения и сезона отпусков мы не ожидаем значительного снижения цен в ближайшее время.
источник: www.expert-russia.ru