Аналитические обзоры

Апрель 2016 года

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА НЕДВИЖИМОСТИ 

Одной из наиболее развивающихся составляющих рынка недвижимости является рынок жилых помещений, формируемый за счет строительства жилых домов и инвестиционной деятельности в жилищное строительство, приватизации объектов жилищного фонда и продажи муниципальных квартир, осуществление операции с жилыми помещениями, находящиеся в собственности граждан и т.д. 
Одним из критериев успеха и перехода на вышестоящую ступень социальной иерархии является приобретение нового жилья. В странах с развитой экономикой семья меняет жилье через каждые 8-12 лет. Для российских граждан смена или покупка жилья - обычно самое крупное и значимое событие, приобретение, которое они совершают в среднем не чаще двух раз в жизни. 
Для целей оценки квартир анализировался рынок жилой недвижимости. Информацию по сделкам на рынке жилья представляли риэлторские и консалтинговые фирмы, анализ рынка предложений проведен на основании интернет – источников: www.ufa.irr.ru, www.v-nedv.ru, www.expert-russia.ruwww.avito.ru, www.domofond.ru и др. 
  

Рынок жилой недвижимости Уфы на 01 апреля 2016 г. 
Таблица 1.
Средняя удельная цена предложения на "вторичном рынке", тыс. руб./кв. м
Микрорайон Планировка квартиры
Хрущевка Стандартная и улучшенная
1-комн. 2-комн. 3-комн. 1-комн. 2-комн. 3-комн.
проспект Октября (Юг) 67-80 61-74 55-72 71-87 65-83 63-80
проспект Октября (Север) 65-75 58-70 55-69 68-85 64-80 63-78
р-н «ул. Зорге» 64-76 59-72 57-67 72-82 65-82 64-80
Блюхера 61-73 58-69 55-68 69-80 64-79 60-76
Российская 58-73 59-70 55-67 65-82 61-78 59-76
р-н «ул. Комсомольская» 59-76 56-73 55-71 68-83 63-79 62-78
мкр-н «Молодежный» - - - 66-81 60-78 60-75
р-н «ул. Айская» 65-85 60-75 58-69 71-89 66-79 65-75
Центр 75-87 70-83 68-81 75-95 71-90 70-88
Район Центр. Рынка 73-86 66-82 62-80 70-87 70-85 70-80
Зеленая роща 67-85 60-72 59-69 69-85 65-82 60-80
Район ТЦ Башкирия 63-81 57-71 55-67 67-84 63-75 58-72
Сипайлово - - - 65-78 63-75 60-71
Черниковка 55-68 54-62 49-57 58-70 53-63 50-60
Инорс 53-63 52-60 47-55 52-66 50-62 47-60
Дема 53-65 49-61 47-58 55-68 50-59 49-60
Шакша 40-50 36-45 34-42 45-55 42-50 33-41
Затон 52-64 47-56 42-50 57-67 49-62 45-55
пос. 8 Марта ЖК «Сосны» - - - 58-70 53-63 44-52
Источник: диапазон цен приведен исходя из анализа рынка жилой недвижимости 
ЗАО «Эксперт-Оценка» (www.expert-o.ru
Анализ комнат 

Средняя цена предложения комнат в г. Уфа, исчисленная по жилой площади, составляет 70,18 тыс.руб. за кв.м. исходя из жилой площади комнаты. В выборку вошло 424 вариантов по всем районам города. Комната для многих пока единственно доступный вариант покупки, ипотека на комнаты стала доступнее с весны 2015, банки поняли необходимость такой ипотеки, в качестве снижения рисков предпочитают комнаты в общежитиях. 
Средняя цена комнаты исходя из площади в единоличном пользовании, более привычного понятия для собственников, отличается от средней цены вторичного рынка (62,7 тыс.руб.) почти на 11,6%. Эта разница получается от того, что при установлении цены на свои квартиры собственники предпочитают использовать площадь, указанную в свидетельстве о праве собственности. Эта цифра больше площади комнат, так как включает долю в помещениях общего пользования (кухня, санузел). Чем меньше комнат в квартире, тем больше доля площадей общего пользования (к примеру, в типовой двушке 45 кв.м., доля мест общего пользования – около 40%, жилая площадь 32 кв.м.). Но пока комнаты дешевеют чуть медленнее, чем квартиры 
С точки зрения покупателей, важна площадь комнаты в единоличном пользовании без доступа других сособственников квартиры, что в пересчете дает цену кв.м. гораздо выше вторичного рынка. 11,6% плюс поправка на условия проживания можно использовать как средний по сегменту коэффициент. 
Также стоит учесть, что комнаты все еще востребованы для покупки в ипотеку. Из-за этого цена кв.м. комнат была высока, а цена малосемейки со своим санузлом приближалась практически к стоимости типовой 1-комнатной квартиры. Сейчас оформить ипотеку на комнату стало проще, в итоге цены на них не снижаются.  
  

Диапазон цен и средние цены за 1 кв. м на комнаты на 01 апреля 2016 года представлены в таблице: 
Таблица 2.
Местоположение Диапазон цен 
(тыс. руб./ кв. м)
проспект Октября 55-90
Блюхера 55-80
Российская 55-85
Комсомольская 55-80
Центр 68-100
Район Центр. рынка 66-95
Зеленая роща 60-85
Сипайлово 58-75
Черниковка 50-70
Инорс 45-65
Дема 45-70
Шакша 35-55
Затон 45-65
Источник: диапазон цен приведен исходя из анализа рынка жилой недвижимости 
ЗАО «Эксперт-Оценка» (www.expert-o.ru

  

Диапазон цен на 1 кв. м квартир на рынке первичного жилья на 01 апреля 2016 г.,  тыс. руб. 
Таблица 3.
Местоположение Диапазон цен на 1 кв.м. квартиры на 01.04.2016г. Средне рыночная цена 
1 кв. м., 
 тыс. руб.
Жилой комплекс/ улица 1- 
комнатные
2-х 
комнатные
3-х 
комнатные
4-х и 
более 
 комнат
ЖК «Белая река» 58 55 58 - 57
ул. Цюрупы, д. 156/4 64 68-75 70 - 63,8
ул. Гоголя, д. 78 71-73 69-70 67-70 - 70
ул. Ахметова, д. 300/2 46-57 41-54 39-50 - 47,8
бульвар Баландина  д. 7 45-67 40-62 43 - 46
ул. Кирова, 43/2 (ул. Кирова – ул. Пархоменко) 45-60 44-49 52 56 50
ЖК «Альбатрос» 70-74 65-69 60-64 - 67
ул. Владивостокская д. 4 57-62 55-60 54 - 56,5
ул. Летчиков  д. 1/3, д. 26/3 51-60 34-50 33-37 - 37
ул. Зорге д.61, д. 62, д.63, 63/2, д. 69, д. 69/1 67-76 61-71 58-75 60-68 67
ул. Ладыгина, д. 11 ЖК «Бульвар» 64-70 52-60 52 - 58,3
ул. Первомайская, д. 71/3 49-61 45-55 43-52 - 50,8
Ул. Российская д. 30, д. 16, д. 32 55-58 50-58 49-55 - 54,2
ЖК «Агидель», в границах ул. Ленина, 
ул. Пермской, ул. Крупской
70-75 - 67 65 68,1
ЖК «Green park», ул. Менделеева, д. 156/2, 156/2Б 85 85 85 - 85
ЖК «Юл-Ай», ул. Сун-Ят-Сена - 74 65-70 - 70,8
ул. Сочинская 15/2 53-67 52-62 51-60 - 62,9
ЖК «Воскресенкий» Бульвар Давлеткильдиева 62 60 58 - 60
ул. Союзная, д. 13/2, д.13/3, д. 15/3 40-47 43-45 - - 43,8
ул. Дагестанская , д. 10 с А, д. 10 с Б, д. 11, 
д. 12/9, д. 13
42-47 42-45 39-42 - 43
ЖК «Фестиваль» ул. Комсомольская, д. 3 - 72 65 63 66,6
ЖК «Уфимский Кремль» ул. Октябрьской революции д. 5, д. 23, д. 27, д. 13 84 83-84 79-81 79-81 81,9
ЖК «Глумилино» ул. Новогорная д. 2, д. 3, д. 4,  д. 5 61-65 57-61 57-61 - 60
ЖК «Дом у озера» бульвар Ибрагимова, 28/1 - 80 75-80 - 78,8
ЖК «Панорама» 73-82 73-78 70-75 65 75,1
ЖК «Яркий» 50-64 47- 45 - 60
ЖК «Седьмое небо» 57 56-57 52 51 54
Эко-парк «Сосны» 55-56 50 46-47 - 50,7
ЖК «Квартал мира» 54-60 52-56 50-53 - 54,1
ЖК «Арена» ул. Ленина 120/2 78 72-76 75-78 76-75 76
ЖК «Кольцо» 55 52 50 - 52,3
ЖК «Эрмитаж» 55-67 54-66 55 55 57,8
ЖК «Четыре сезона» 72-73 68-72 64 - 68,8
ЖК «Черемушки» 60-62 56 55 - 58,5
ЖК «Art Plaza» 60-63 57-62 57-60 - 60
ЖК «Риверсайд» 65-70 61-62 62-64 - 64

  

Ценообразующие факторы, их влияние на стоимость: 

Разница цен в стоимости 1 кв.м. жилья в зависимости от этажа квартиры: Цены квадратного метра одинаковых квартир, но расположенных на разных этажах высотных домов на рынке жилой недвижимости отличаются. Исходя из проведенного анализа рынка недвижимости для малоэтажных домов цены на квартиры, расположенные на средних этажах в среднем выше на 3% стоимости квартир, расположенных на крайних этажах. В многоэтажных домах, такая разница в стоимости квартир в среднем составляет 4 %. 
Разница цен в зависимости от наличия у квартиры балкона или лоджии: 
На основании информации, полученной на рынке жилья, по опросу риэлтерских агентств известно, что квартиры с наличием балкона или лоджии на 3 % дороже, чем квартиры без балкона или лоджии. 
Разница цен в зависимости от материала стен: 
На основании информации, полученной на рынке жилья, цены на квартиры в домах с кирпичными стенами или монолитными стенами, облицованными кирпичом выше цен на квартиры в панельных домах, в среднем, на 3,5%.   

Таблица 4.
Физические характеристики Диапазон коэффициентов корректировок Среднее значение диапазона корректировки Среднее значение корректировки, %
Материал стен      
Кирпич (монолит+кирпич, монолит) / панель 0,96 - 0,97 0,965 3,5
Балкон / лоджия 0,96 – 0,98 0,97 3
Этажность      
Многоэтажные дома 0,95 – 0,97 0,96 4
Малоэтажные дома 0,96 – 0,98 0,97 3
По данным расчетов оценщика 

  

Варианты ремонта квартир 

Внутренняя отделка в жилых помещениях отличается по ее виду (классу/категории), согласно данным, опубликованных на сайте http://andronika.on.ufanet.ru/prices_renov.html, существуют следующие виды внутренней отделки: 
- Косметический 
- Экономичный 
- Капитальный 
- Люкс 
- Эксклюзив 
Каждому классу соответствует характерный перечень работ с применением определенных материалов. Ниже приводится таблица с усредненными ценами на все виды ремонта. 

Таблица 5.
Наименование диапазона Ценовой интервал,
руб./м2
Примечания
Косметический 3000-4499 Это самый простой вид ремонта, обычно включающий в себя качественное выполнение отделочных работ, которые не затрагивают конструкцию и основные сантехнические и электрические магистрали. По содержанию, обычно включает в себя: 
- малярные работы; 
- замену выключателей и электророзеток; 
- отделку и покраску окон, подоконников, дверей; 
- и другие работы, связанные с относительно незначительными трудозатратами. 
Данный вид ремонта не требует, как правило, подготовки поверхностей и работа производится только с чистовыми материалами.
Экономичный 4500-5999 Включает в себя, в частности, следующие работы: 
- частичная замена половых покрытий и напольных плинтусов; 
- частичная замена электротехнического оборудования; 
- и другие работы, связанные с относительно незначительными трудозатратами.
Капитальный ремонт (бизнес) 6000-7999 Обычно, данный вид ремонта, связан с: 
- частичной (по необходимости) перепланировкой без затрагивания несущих конструкций; 
- выравниванием и оштукатуривание стен, потолков и откосов; 
- частичной или полной заменой электропроводки и сантехники; 
- установкой новых дверей и окон; 
- остеклением и утепление балконов и лоджий; 
- устройством двухуровненных подвесных потолков; 
- монтажом сантехнических коммуникаций и оборудования; 
- полной или частичной заменой электрокоммуникаций и оборудования; 
- частичным монтажом систем вентиляции и кондиционирования; 
- укладкой напольных покрытий; 
- и некоторые другие работы.
Люкс 8000-10999 Этот вид ремонта  производится по дизайн проекту, специально разработанному для Заказчика, и учитывает все предпочтения и предполагает обязательный авторский надзор.
Включает в себя, по желанию Заказчика: 
- перепланировку помещений; 
- выравнивание и оштукатуривание стен, потолков, откосов по евростандарту; 
- демонтаж и возведение перегородок; 
- отличается геометрически точным выравниванием стен, потолков, углов по евростандарту; 
- установку новых дверей, окон; 
- остекление и утепление балконов и лоджий; 
- устройство многоуровненных подвесных потолков; 
- монтаж сантехнических коммуникаций и оборудования; 
- полную или частичную замену электрокоммуникаций и оборудования; 
- монтаж систем вентиляции и кондиционирования; 
- укладку напольных покрытий; 
- и многие другие работы.
Эксклюзив От 11000 Включает полный комплекс отделочных работ по предварительно разработанному специально для Заказчика дизайн-проекту с обязательным авторским надзором. Как правило, такой вид ремонта предполагает согласование перепланировки и согласование проекта по электрике.

 

Ипотека 

Минувший год был рекордным для ипотечной отрасли по объему выданных ипотечных кредитов. По некоторым оценкам сумма выданных жилищных кредитов достигла 1,7 триллиона рублей. На текущий год прогноз по объему кредитования был заметно снижен, что не в последнюю очередь связано с увеличением ставок по ипотечным кредитам, которое произошло после повышения Центробанком ставки рефинансирования. В течение 2015 года процентные ставки постоянно изменялись, в основном в сторону уменьшения.  
Многие эксперты озвучивают мнение о том, что в 2016 году спрос на ипотечные кредиты снова начнет расти. Основными причинами такой тенденции они называют плавное снижение процентных ставок во всех банках, уменьшение стоимости жилья и снятие населением депозитных вкладов со счетов. В течение первого полугодия 2015 года в сфере ипотечного кредитования наблюдалось заметное снижение спроса. Высокие ставки, нестабильность в экономике в целом и курса рубля в частности испугали людей, которые попросту не были уверены в том, что будет завтра. Многие россияне потеряли работу или часть своей зарплаты. Ставки же по ипотеке в некоторые моменты достигали 18% и более. 
Однако во второй половине этого года экономика начала стабилизироваться, курс определил свой коридор, а процентные ставки начали постепенно снижаться. Не так давно главное ипотечное агентство АИЖК объявило об очередном снижении ставок по ипотеке. Теперь социальную ипотеку можно взять под 10,3%-11,4% годовых. Речь идет о покупке жилья в новостройках. На приобретение вторичного жилья ипотека выдается под 13%-14% годовых. 
По мнению экспертов, уже только один этот факт способен простимулировать спрос на ипотечном рынке. Более того, начало следующего года называется наиболее благоприятным временем для совершения покупок в ипотеку, в 2016 году сумма, затраченная на жилье, будет достаточно привлекательной. С увеличением спроса на ипотеку и жилье в целом цены на квадратные метры будут повышаться. 
По мнению же главы Министерства экономического развития России Алексея Улюкаева, в 2016 году должны быть продлены программы льготного ипотечного кредитования, поскольку многим россиянам ипотечные кредиты пока будут недоступны. Использование такого инструмента потребуется еще в течение как минимум первой половины будущего года. Улюкаев считает, что в начале года темпы роста экономики, и соответственно финансовые возможности россиян будут по-прежнему на уровне 2015 года. Это значит, что размеры ипотеки в начале 2016 года вряд ли заметно увеличатся. 
Мнение о том, что в течение первой половины будущего года процентные ставки по ипотеке заметно не снизятся, придерживались в Правительстве, когда вводили в действие программу льготного ипотечного кредитования. Она действует с марта 2015 года по март 2016 года. Сегодня многие эксперты высказывают мнение, что вполне возможно продления программы не потребуется. Если экономика и далее будет стабилизироваться, то Центробанк снова снизит ставку рефинансирования. Это означает, что ставки по ипотеке достигнут таких показателей, которые будут доступными для подавляющего большинства россиян. 
Министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень считает, что по окончанию действия программы в марте 2016 года вполне реально такое развитие событий, когда Центробанк снизит ключевую ставку настолько, что средний процент в банке будет соответствовать тому, который сегодня обеспечивает программа льготного кредитования. Речь идет о 12 процентах от стоимости жилья. Однако если по каким-то причинам это не произойдет, то Правительство рассмотрит возможность продления действия льгот, чтобы размер процентов по ипотеке в 2016 году не превышал двенадцати процентов. 

Источник: http://kreditipo.ru/stavki-ipoteki-v-2016-godu/  

  

Ставки по собственным стандартным программам ведущих ипотечных банков на покупку недвижимости на вторичном рынке 
Таблица 6.
Название банка Ставка в рублях
минимальная максимальная
1. Абсолют Банк 11,25 13,95
2. Альфа-Банк 15 17,3
3.Газпромбанк 12,85 13
4.Банк Открытие 13,5 13,5
5.Уралсиб 11 13,5
6.Сбербанк 11,4 13
7.Райффайзенбанк 11 13,65
8. ЮниКредит Банк 12 15
9.Росбанк 11,5 13
10.ВТБ-24 13,5 13,5
11.Татфондбанк 11 13,49
12.Банк Москвы 11,15 13
13.МТС-Банк 14,5 16

                                                                                                    

Ставки по кредитам на приобретение жилья на этапе строительства 
Таблица 7.
Название
банка
 Ставка в рублях
Минимальная 
(на этапе строительства/ после государственной регистрации прав собственности)
максимальная
(на этапе строительства/ после государственной регистрации прав собственности)
1. Абсолют банк 11,25 13,95
2.Юникредит банк 12 15
3.ВТБ 24 13,5 13,5
4.Татфондбанк 11 14,99
5.Райффайзенбанк 11,3 14,15
6.Газпромбанк 12,85 13
7. Сбербанк 11 12,5
8.Банк Открытие 13,5 13,5
9. "Уралсиб" 11 14,5
10.Альфа банк 15 17,3
11.Банк Москвы 11,15 13
12.МТС-Банк 14,5 16

  

Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта 

Вряд ли стоит ожидать продолжения оттока покупателей в сегмент новостроек. В определенной степени массовый покупатель там (по аналогии с концом 2014 года) пока себя исчерпал благодаря акциям застройщиков. Покупатели снова возвращаются на вторичный рынок. Поэтому и резервы стоит искать там. В частности, в альтернативных сделках с доплатой. 
Вслед за изменением мировых экономических показателей, часть потребителей реагирует на подобные новости совсем не так, как инвесторы. Вопреки устоявшемуся мнению, именно большинство потребителей эконом-класса сейчас формирует ситуацию в сегменте. Но на их покупательную способность влияют не мировые новости, а их реальные зарплаты и накопления. Но именно у этой категории граждан есть некоторые накопления, которые в начале 2016 снизят доходность по типовому сроку вкладов (1 год), либо будут перемещены в валютные инвестиции, что вероятнее всего, для большинства граждан массовым не станет («прошляпили» точку входа в валютный рынок). Именно поэтому упор и активность сегмента может быть достигнута на медленно снижающемся по цене рынке именно за счет альтернативных сделок, в том числе с применением маткапитала, программа по которому продлена государством. На использование маткапитала следует обратить внимание и ипотечным банкам. 

источник: www.expert-russia.ru