Аналитические обзоры

Сентябрь 2015 года

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА НЕДВИЖИМОСТИ 

 

Одной из наиболее развивающихся составляющих рынка недвижимости является рынок жилых помещений, формируемый за счет строительства жилых домов и инвестиционной деятельности в жилищное строительство, приватизации объектов жилищного фонда и продажи муниципальных квартир, осуществление операции с жилыми помещениями, находящиеся в собственности граждан и т.д. 
Одним из критериев успеха и перехода на вышестоящую ступень социальной иерархии является приобретение нового жилья. В странах с развитой экономикой семья меняет жилье через каждые 8-12 лет. Для российских граждан смена или покупка жилья - обычно самое крупное и значимое событие, приобретение, которое они совершают в среднем не чаще двух раз в жизни. 
Для целей оценки квартир анализировался рынок жилой недвижимости. Информацию по сделкам на рынке жилья представляли риэлторские и консалтинговые фирмы, анализ рынка предложений проведен на основании интернет – источников: www.ufa.irr.ru, www.v-nedv.ru, www.expert-russia.ruwww.avito.ru, www.domofond.ru и др. 

Рынок жилой недвижимости Уфы на 01 сентября 2015 г. 
Таблица 1.
Средняя удельная цена предложения на "вторичном рынке", тыс. руб./кв. м
Микрорайон Планировка квартиры
Хрущевка Стандартная и улучшенная
1-комн. 2-комн. 3-комн. 1-комн. 2-комн. 3-комн.
проспект Октября (Юг) 72-89 60-76 59-73 75-92 72-88 63-85
проспект Октября (Север) 70-87 59-74 58-70 71-88 65-85 62-83
Зорге 68-81 59-74 58-70 69-83 65-82 64-80
Блюхера 65-79 57-74 55-68 66-85 63-83 60-80
Российская 62-78 57-73 56-67 65-83 62-82 59-79
Комсомольская 67-83 60-74 59-75 72-85 70-83 65-81
мкр-н «Молодежный» - - - 69-83 65-71 60-70
р-н «ул. Айская» 71-89 60-75 58-69 71-89 66-79 65-75
Центр 82-95 75-92 70-90 85-100 80-98 75-93
Район Центр. Рынка 73-90 66-85 62-80 80-94 72-85 70-80
Зеленая роща 70-85 60-72 59-69 75-89 72-85 70-83
Район ТЦ Башкирия 70-82 57-66 55-65 70-85 65-75 63-72
Сипайлово - - - 67-78 65-75 56-66
Черниковка 60-70 54-63 49-57 58-68 53-62 50-60
Инорс 46-57 44-54 42-50 52-66 50-62 47-58
Дема 53-65 50-61 47-58 55-68 48-59 49-60
Шакша 40-50 36-45 34-42 45-55 42-50 33-41
Затон 52-64 47-56 42-50 57-67 49-62 45-55
пос. 8 Марта ЖК «Сосны» - - - 58-70 53-63 44-52
Источник: диапазон цен приведен исходя из анализа рынка жилой недвижимости 
ЗАО «Эксперт-Оценка» (www.expert-o.ru)
 

Средняя цена предложения комнат в г. Уфа составляет 70.3 тыс.руб. за кв.м. исходя из жилой площади комнаты. В выборку вошло 371 вариантов по всем районам города. Цена с весны 2015 снизилась на 2.4%. Диапазон цен на комнаты - от 300 (маленькая комната 10 кв.м. в многокомнатной квартире на Ушакова) до 1950 ( большая комната в общежитии коридорного типа) или 2300 (за две комнаты) тыс.руб. Площадь комнат в предложениях от 10 до 18 кв.м. и 37 кв.м. для двух комнат. В 5 % случаев предлагается по 2 комнаты в одной квартире. 
Средняя цена комнаты исходя из площади в единоличном пользовании, более привычного понятия для собственников, отличается от средней цены вторичного рынка (63.1 тыс.руб. за кв.м.) почти на 11,5%. Эта разница получается от того, что при установлении цены на свои комнаты собственники предпочитают использовать площадь, указанную в свидетельстве о праве собственности. Эта цифра больше площади комнат, так как включает долю в помещениях общего пользования (кухня, санузел). Чем меньше комнат в квартире, тем больше доля площадей общего пользования  к примеру, в типовой двушке 45 кв.м., доля мест общего пользования – около 40%, жилая площадь 32 кв.м.). Но пока комнаты дешевеют чуть медленнее, чем квартиры 
С точки зрения покупателей (которую мы приняли при расчете), важна площадь комнаты в единоличном пользовании без доступа других сособственников квартиры, что в пересчете дает цену кв.м. гораздо выше вторичного рынка. 11.5% плюс поправка на условия проживания можно использовать как средний по сегменту коэффициент. 
Также стоит учесть, что комнаты все еще востребованы для покупки в ипотеку. Из-за этого цена кв.м. комнат была высока, а цена малосемейки со своим санузлом приближалась практически к стоимости типовой 1-комнатной квартиры. Сейчас оформить ипотеку на комнату гораздо сложнее, накопления населения небольшие, что и приводит к снижению цен. Учитывая, что на рынке стали появляться малометражные новостройки, сегмент комнат востребован только в удобных районах с инфраструктурой и адекватным социальным составом проживающих. Дальнейшее снижение цены кв.м. в сегменте комнат будет пока продолжаться. И как вариант покупки первого жилья при ограниченных накоплениях комнаты будут оставаться востребованными.  
  

Диапазон цен и средние цены за 1 кв. м на комнаты на 01 сентября 2015 года представлены в таблице: 
Таблица 2.
Местоположение Диапазон цен 
(тыс. руб./ кв. м)
проспект Октября 73-115
Блюхера 75-97
Российская 80-100
Комсомольская 80-120
Центр 84-92
Район Центр. рынка 82-102
Зеленая роща 79-100
Сипайлово 86-105
Черниковка 60-102
Инорс 60-85
Дема 60-90
Шакша 47-75
Затон 55-92
Источник: диапазон цен приведен исходя из анализа рынка жилой недвижимости 
ЗАО «Эксперт-Оценка» (www.expert-o.ru)
 
Диапазон цен на 1 кв. м квартир на рынке первичного жилья на 01 сентября 2015 г., тыс. руб. 
Таблица 3.
Местоположение Диапазон цен на 1 кв.м. квартиры на 01.09.2015г. Средне рыночная цена 
1 кв. м., 
 тыс. руб.
Жилой комплекс/ улица 1- 
комнатные
2-х 
комнатные
3-х 
комнатные
4-х и 
более 
 комнат
ул. Бакалинская, д. 64/1, 64/2 
ЖК «СтройФедерация»
90 78 77 - 82
ЖК «Белая река» 60 65 60 - 61,7
ул. Цюрупы, д. 156/4 64 63-64 64 - 63,8
ул. Гоголя, д. 78 71-73 69-70 67-70 - 70
ул. Ахметова, д. 300/2 49 44-45 35-48 - 41,5
бульвар Баландина  д. 7 45-67 40-62 43 - 46
ул. Кирова, 43/2 (ул. Кирова – ул. Пархоменко) 45-60 44-49 52 56 50
ЖК «Альбатрос» 70-74 65-69 60-64 - 67
ул. Владивостокская д. 4 57-62 55-60 54 - 56,5
ул. Летчиков  д. 1/3, д. 26/3 51-60 34-50 33-37 - 37
ул. Зорге д.61, д. 62, д.63, 63/2, д. 69, д. 69/1 67-76 61-71 58-75 60-68 67
ул. Ладыгина, д. 11 ЖК «Бульвар» 64-70 52-60 52 - 58,3
ул. Первомайская, д. 71/3 49-61 45-55 43-52 - 50,8
Ул. Российская д. 30, д. 16, д. 32 55-58 50-58 49-55 - 54,2
ЖК «Агидель», в границах ул. Ленина, 
ул. Пермской, ул. Крупской
70-75 - 67 65 68,1
ЖК «Green park», ул. Менделеева, д. 156/2, 156/2Б 91 91 91 - 91
ЖК «Юл-Ай», ул. Сун-Ят-Сена - 74 65-70 - 70,8
ул. Сочинская 15/2 53-67 52-62 51-60 - 62,9
ЖК «Воскресенкий» Бульвар Давлеткильдиева 62 60 58 - 60
ул. Союзная, д. 13/2, д.13/3, д. 15/3 40-47 43-45 - - 43,8
ул. Дагестанская , д. 10 с А, д. 10 с Б, д. 11, 
д. 12/9, д. 13
42-47 42-45 39-42 - 43
ЖК «Фестиваль» ул. Комсомольская, д. 3 - 72 65 63 66,6
ЖК «Уфимский Кремль» ул. Октябрьской
революции д. 5, д. 23, д. 27, д. 13
84 83-84 79-81 79-81 81,9
ЖК «Глумилино» ул. Новогорная д. 2, д. 3, д. 4,  д. 5 61-64 59-61 57-58 - 60
ЖК «Дом у озера» бульвар Ибрагимова, 28/1 - 80 75-80 - 78,8
ЖК «Панорама» 73-82 73-78 70-75 65 75,1
ЖК «Яркий» 59-61 57 55 - 57,3
ЖК «Эверест» - 73 69 - 71
ЖК «Седьмое небо» 57 56-57 52 51 54
Эко-парк «Сосны» 55-56 50 46-47 - 50,7
ЖК «Квартал мира» 83 60 56 - 66
ЖК «Арена» ул. Ленина 120/1, 120/2 78 72-76 75-78 76-75 76
ЖК «Кольцо» 50-54 48-52 46-50 - 53
ЖК «Столица» 65 60 65 - 63,3
ЖК «Эрмитаж» 70-77 67-74 60-100 73-100 77,6
ЖК «Четыре сезона» 72-73 68-72 64 - 68,8
ЖК «Черемушки» 60-62 56 55 - 58,5
ЖК «Art Plaza» 60-63 57-62 57-60 - 60
ЖК «Риверсайд» 65-70 61-62 62-64 - 64
Источник: диапазон цен приведен исходя из анализа рынка жилой недвижимости 
ЗАО «Эксперт-Оценка» (www.expert-o.ru)
 
Ценообразующие факторы, их влияние на стоимость: 

  
Разница цен в стоимости 1 кв.м. жилья в зависимости от этажа квартиры: Цены квадратного метра одинаковых квартир, но расположенных на разных этажах высотных домов на рынке жилой недвижимости отличаются. Исходя из проведенного анализа рынка недвижимости для малоэтажных домов цены на квартиры, расположенные на средних этажах в среднем выше на 3% стоимости квартир, расположенных на крайних этажах. В многоэтажных домах, такая разница в стоимости квартир в среднем составляет 4 %. 
Разница цен в зависимости от наличия у квартиры балкона или лоджии: 
На основании информации, полученной на рынке жилья, по опросу риэлтерских агентств известно, что квартиры с наличием балкона или лоджии на 3 % дороже, чем квартиры без балкона или лоджии. 
Разница цен в зависимости от материала стен: 
На основании информации, полученной на рынке жилья, цены на квартиры в домах с кирпичными стенами или монолитными стенами, облицованными кирпичом выше цен на квартиры в панельных домах, в среднем, на 3,5%. 
  

Таблица 4
Физические характеристики Диапазон коэффициентов корректировок Среднее значение диапазона корректировки Среднее значение корректировки, %
Материал стен      
Кирпич (монолит+кирпич, монолит) / панель 0,96 - 0,97 0,965 3,5
Балкон / лоджия 0,96 – 0,98 0,97 3
Этажность      
Многоэтажные дома 0,95 – 0,97 0,96 4
Малоэтажные дома 0,96 – 0,98 0,97 3

По данным расчетов оценщика 
  

Варианты ремонта квартир 

Внутренняя отделка в жилых помещениях отличается по ее виду (классу/категории), согласно данным, опубликованных на сайте http://andronika.on.ufanet.ru/prices_renov.html, существуют следующие виды внутренней отделки: 
- Косметический 
- Экономичный 
- Капитальный 
- Люкс 
- Эксклюзив 
Каждому классу соответствует характерный перечень работ с применением определенных материалов. Ниже приводится таблица с усредненными ценами на все виды ремонта. 

Таблица 5
Наименование диапазона Ценовой интервал,
руб./м2
Примечания
Косметический 3000-4499 Это самый простой вид ремонта, обычно включающий в себя качественное выполнение отделочных работ, которые не затрагивают конструкцию и основные сантехнические и электрические магистрали. По содержанию, обычно включает в себя: 
- малярные работы; 
- замену выключателей и электророзеток; 
- отделку и покраску окон, подоконников, дверей; 
- и другие работы, связанные с относительно незначительными трудозатратами. 
Данный вид ремонта не требует, как правило, подготовки поверхностей и работа производится только с чистовыми материалами.
Экономичный 4500-5999 Включает в себя, в частности, следующие работы: 
- частичная замена половых покрытий и напольных плинтусов; 
- частичная замена электротехнического оборудования; 
- и другие работы, связанные с относительно незначительными трудозатратами.
Капитальный ремонт (бизнес) 6000-7999 Обычно, данный вид ремонта, связан с: 
- частичной (по необходимости) перепланировкой без затрагивания несущих конструкций; 
- выравниванием и оштукатуривание стен, потолков и откосов; 
- частичной или полной заменой электропроводки и сантехники; 
- установкой новых дверей и окон; 
- остеклением и утепление балконов и лоджий; 
- устройством двух-уровненных подвесных потолков; 
- монтажом сантехнических коммуникаций и оборудования; 
- полной или частичной заменой электрокоммуникаций и оборудования; 
- частичным монтажом систем вентиляции и кондиционирования; 
- укладкой напольных покрытий; 
- и некоторые другие работы.
Люкс 8000-10999 Этот вид ремонта  производится по дизайн проекту, специально разработанному для Заказчика, и учитывает все предпочтения и предполагает обязательный авторский надзор.
Включает в себя, по желанию Заказчика: 
- перепланировку помещений; 
- выравнивание и оштукатуривание стен, потолков, откосов по евростандарту; 
- демонтаж и возведение перегородок; 
- отличается геометрически точным выравниванием стен, потолков, углов по евростандарту; 
- установку новых дверей, окон; 
- остекление и утепление балконов и лоджий; 
- устройство многоуровненных подвесных потолков; 
- монтаж сантехнических коммуникаций и оборудования; 
- полную или частичную замену электрокоммуникаций и оборудования; 
- монтаж систем вентиляции и кондиционирования; 
- укладку напольных покрытий; 
- и многие другие работы.
Эксклюзив От 11000 Включает полный комплекс отделочных работ по предварительно разработанному специально для Заказчика дизайн-проекту с обязательным авторским надзором. Как правило, такой вид ремонта предполагает согласование перепланировки и согласование проекта по электрике.
Ипотека 

Разговоры о государственной поддержке ипотечного кредитования велись еще в начале кризиса. Весной текущего года правительство решило перейти к действиям: при государственной поддержке заработала программа «Новостройка», по которой можно купить квартиру эконом-класса по ипотеке со ставкой 10-11% годовых. 
Итоги развития рынка в январе-марте подвели в Банке России. По данным мегарегулятора, за первые три месяца 2015 года банки выдали более 135 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 218,3 млрд. рублей. Это примерно на треть меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Худшие прогнозы экспертов, к счастью, не оправдались. Для сравнения, во время кризиса 2009 года рынок падал более чем втрое. И вряд ли подобные результаты будут в этом году. - Начиная со второго квартала большую поддержку ипотечному рынку окажет государственная программа субсидирования процентных ставок на ипотечные кредиты на новостройки, - дают прогноз аналитики Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). 
Напомним, в рамках программы для заемщика ставка по кредиту составит не более 12% годовых (а при предоставлении дополнительных скидок за счет застройщика - от 9 - 10% годовых). В рамках программы банки выдадут ипотечных кредитов на 400 млрд рублей. Льготную ипотеку можно получить в 39 кредитных организациях, а также у партнеров АИЖК. Для сравнения, кредиты на приобретение жилья на вторичном рынке предлагаются по ставкам 14,5 - 18% годовых. 

 
СТАВКИ ПО СОБСТВЕННЫМ СТАНДАРТНЫМ ПРОГРАММАМ ВЕДУЩИХ ИПОТЕЧНЫХ БАНКОВ НА ПОКУПКУ НЕДВИЖИМОСТИ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ 
Таблица 6.
Название банка Ставка в рублях
минимальная максимальная
1. Абсолют Банк 12,5 15,5
2. Альфа-Банк 14,7 15
3.Газпромбанк 14,5 14,5
4.Банк Открытие 13,75 14,25
5.Уралсиб 14,9 14,9
6.Сбербанк 13 13,5
7.Райффайзенбанк 12,9 12,9
6. ЮниКредит Банк 13 14,25
7.Росбанк 11,5 13,75
8.ВТБ-24 13,5 13,5
9.Татфондбанк 14,99 14,99
10.Банк Москвы 11,15 13
СТАВКИ ПО КРЕДИТАМ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ ЖИЛЬЯ НА ЭТАПЕ СТРОИТЕЛЬСТВА 
Таблица 7.
Название 
банка
 Ставка в рублях
Минимальная 
(на этапе строительства/ после государственной регистрации прав собственности)
максимальная
(на этапе строительства/ после государственной регистрации прав собственности)
1. Абсолют банк 11,5 13,5
2.Юникредит банк 13 14,25
3.ВТБ 24 13,5 13,5
4.Татфондбанк 7,7 14,99
5.Райффайзенбанк 11,75 12,9
6.Газпромбанк 13,75 15
7. Сбербанк 11,4 13,5
8.Банк Открытие 11,55 14,75
9. "Уралсиб" 16 16
10.Альфа банк 14,7 15
11.Банк Москвы 11,5 13

  

Выводы: 

Сезон отпусков снова привел к небольшому снижению рынка вторичной недвижимости. Однако сказать, что рынок достиг своего дна пока нельзя, и, видимо, еще месяц-два тенденция будет продолжаться. 
Пока нет иного фактора, который позволил бы рынку вторичного жилья заметно активизироваться. Цены не снизились до указанного уровня, а ипотека дешевеет слишком медленно. Если вариант развития событий пойдет по «ипотечному сценарию», то учитывая стандартный отлагательный срок решений банков 3-4 месяца, даже если завтра ипотека резко подешевеет, а это маловероятно, массово сделки пойдут не раньше, чем через 1-2 месяца. Ровно столько времени минимум люди раздумывают над вариантами. 
Если вариант развития событий пойдет по ценовому сценарию, то, учитывая средние темпы снижения рынка с начала года, на это уйдет примерно столько же времени – пара месяцев. Хотя для покупок на вторичном рынке время и сейчас удобное, торг уместен, и с переездом и ремонтом можно успеть к началу учебного года. 
Но вторичный рынок как это ни странно звучит, затормозился из-за сегмента новостроек, перетянувших на себя почти всех «чистых» покупателей бешеными скидками и акциями, а также господдержкой ипотеки. Сделки во вторичном сегменте с торгом сейчас проходят у тех «альтернативщиков», кто и покупает и продает вторичку. Межсегментная же альтернатива сложнее – слишком по разным правилам сейчас «играют» сегменты вторичного и первичного жилья. Для того, чтобы «успеть» в акцию на покупку новостройки, надо сбросить цену на продаваемую вторичку, а делать это готовы не все. 
Из-за постоянных скидочных акций, особенно эффективных для маленьких квартир, рынок первичной недвижимости также показывает снижение. Объектов много, застройщики конкурируют друг с другом как в вычурности акций и подарков покупателя, так и в наружной рекламе и продвижении в интернет. Новацией этого сезона также является субсидирование ипотечной ставки не только господдержкой, но и самими застройщиками, что позволяет им декларировать очень низкие ставки по ипотеке в известных банках. Но не надо забывать, что любая новостройка рано или поздно становится объектом на вторичном рынке, и по текущей ситуации в сегменте новостроек можно спрогнозировать, сколько объектов будет в продаже через несколько лет. В то же время, два сегмента постоянно взаимодействуют и влияют друг на друга. У государственных органов есть привычка рассуждать о рынке недвижимости только показателями рынка новостроек. А показатели это весьма неплохи – много строится и много сдается. Этот сегмент и подконтролен и на нем ограниченное количество игроков-застройщиков. Он удобен для рассуждений. Но именно вторичный рынок определяет активность сделок с жильем. Это рынок свободной конкуренции, на нем одновременно действуют тысячи покупателей и продавцов, управлять действиями которых, манипулировать практически невозможно. Поэтому когда на вторичном рынке в продажах застой, но и количество покупок на рынке новостроек ограничено. Еще долгое время большинство покупателей новостроек будут продавать вторичное жилье, прежде чем купить новостройку. Ценообразование здесь рыночное. 
Поэтому прогноз активизации этого сегмента в целом сходен со вторичным рынком, разницу составляет возможность застройщика манипулировать ценой квадратного метра за счет прибыли и себестоимости. Ценообразование тут скорее происходит затратным способом. Но за счет акций и скидок сейчас застройщики получают определенное количество покупателей, и в целом конкурируют за них со вторичным рынком. 

источник: www.expert-russia.ru