Аналитические обзоры

Июль 2015 года

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА НЕДВИЖИМОСТИ 

 

    Одной из наиболее развивающихся составляющих рынка недвижимости является рынок жилых помещений, формируемый за счет строительства жилых домов и инвестиционной деятельности в жилищное строительство, приватизации объектов жилищного фонда и продажи муниципальных квартир, осуществление операции с жилыми помещениями, находящиеся в собственности граждан и т.д. 
    Одним из критериев успеха и перехода на вышестоящую ступень социальной иерархии является приобретение нового жилья. В странах с развитой экономикой семья меняет жилье через каждые 8-12 лет. Для российских граждан смена или покупка жилья - обычно самое крупное и значимое событие, приобретение, которое они совершают в среднем не чаще двух раз в жизни. 
    Для целей оценки квартир анализировался рынок жилой недвижимости. Информацию по сделкам на рынке жилья представляли риэлторские и консалтинговые фирмы, анализ рынка предложений проведен на основании интернет – источников: www.ufa.irr.ru, www.v-nedv.ru, www.expert-russia.ruwww.avito.ru, www.domofond.ru и др. 

Рынок жилой недвижимости Уфы на 01 июля 2015 г. 
Таблица 1.
Средняя удельная цена предложения на "вторичном рынке", тыс. руб./кв. м
Микрорайон Планировка квартиры
Хрущевка Стандартная и улучшенная
1-комн. 2-комн. 3-комн. 1-комн. 2-комн. 3-комн.
проспект Октября (Юг) 72-88 60-76 59-71 75-92 72-88 65-85
проспект Октября (Север) 70-84 59-74 58-70 70-90 65-85 63-83
Зорге 66-80 57-75 56-70 69-80 65-83 64-80
Блюхера 65-79 57-74 55-68 66-85 63-83 60-80
Российская 63-79 58-73 55-67 65-84 63-82 61-79
Комсомольская 67-83 60-75 59-75 73-85 70-83 65-83
мкр-н «Молодежный» - - - 70-83 66-73 60-71
р-н «ул. Айская» 72-89 60-74 58-69 71-89 68-79 65-77
Центр 82-97 77-92 72-90 86-100 82-98 76-94
Район Центр. Рынка 73-91 67-84 63-79 79-94 73-86 69-80
Зеленая роща 71-85 61-73 58-69 74-89 69-82 73-87
Район ТЦ Башкирия 70-84 55-66 58-69 71-85 65-78 65-78
Сипайлово - - - 65-78 63-75 55-66
Черниковка 60-72 54-64 48-57 57-68 54-64 50-60
Инорс 46-57 44-54 42-50 52-66 50-62 47-58
Дема 53-65 50-62 47-58 55-68 52-63 49-60
Шакша 40-50 36-44 34-42 46-55 42-50 35-42
Затон 52-64 47-57 42-50 57-67 49-62 45-55
пос. 8 Марта ЖК «Сосны» - - - 57-70 52-63 43-52
Источник: диапазон цен приведен исходя из анализа рынка жилой недвижимости 
ЗАО «Эксперт-Оценка» (www.expert-o.ru) 

Анализ комнат 

    Средняя цена предложения комнат в г. Уфа составляет 72 тыс. руб. за кв.м. исходя из жилой площади комнаты. В выборку вошло 447 вариантов по всем районам города. 
Диапазон цен на комнаты - от 500 (маленькая комната в многокомнатной квартире) до 2100 (большая комната в общежитии коридорного типа) тыс. руб. Площадь комнат в предложениях от 9 до 25 кв.м. Также предлагается по несколько комнат в одной квартире. 
    Средняя цена комнаты исходя из площади в единоличном пользовании, более привычного понятия для собственников, отличается от средней цены вторичного рынка (65,6 тыс. руб./кв.м.) почти на 10%. Эта разница получается от того, что при установлении цены на свои комнаты собственники предпочитают использовать площадь, указанную в свидетельстве о праве собственности. Эта цифра больше площади комнат, так как включает долю в помещениях общего пользования (кухня, санузел). Чем меньше комнат в квартире, тем больше доля площадей общего пользования (к примеру, в типовой двушке 45 кв.м., доля мест общего пользования – около 40%, жилая площадь 32 кв.м.). 
    С точки зрения покупателей, важна площадь комнаты в единоличном пользовании без доступа других сособственников квартиры, что в пересчете дает цену кв.м. гораздо выше вторичного рынка. 10% плюс поправка на условия проживания можно использовать как средний по сегменту коэффициент. 
    Также стоит учесть, что комнаты были востребованы для покупки в ипотеку в 2014 году. Из-за этого цена кв.м. комнат была высока, а цена малосемейки со своим санузлом приближалась практически к стоимости типовой 1-комнатной квартиры. Сейчас оформить ипотеку на комнату гораздо сложнее, накопления населения небольшие, что и приводит к снижению цен. Учитывая, что на рынке стали появляться малометражные новостройки, в том числе проект Администрации города «Горожанин», предусматривающие массовое строительство в будущем квартир площадью 22-25 кв.м., сегмент комнат будет востребован только в удобных районах с инфраструктурой и адекватным социальным составом проживающих. Дальнейшее снижение цены кв.м. в сегменте комнат будет пока продолжаться, но низкими темпами, незначительно по сравнению с квартирами. И как вариант покупки первого жилья при ограниченных накоплениях комнаты будут оставаться востребованными. 

Диапазон цен и средние цены за 1 кв. м на комнаты на 01 июля 2015 года представлены в таблице: 
Таблица 2.
Местоположение
Средняя цена предложения за 1 кв. м  (тыс. руб.) Диапазон цен 
(тыс. руб./ кв. м)
проспект Октября 83 73-115
Блюхера 80 75-97
Российская 80 80-100
Комсомольская 85 80-120
Центр 89 84-92
Район Центр. рынка 89,5 82-102
Зеленая роща 87,5 79-100
Сипайлово 82,5 86-105
Черниковка 69 60-102
Инорс 63,5 60-85
Дема 71 60-90
Шакша 61 47-75
Затон 64 55-92
Источник: диапазон цен приведен исходя из анализа рынка жилой недвижимости 
ЗАО «Эксперт-Оценка» (www.expert-o.ru) 

Диапазон цен на 1 кв. м квартир на рынке первичного жилья на 01 июля 2015 г. 
Таблица 3.
Местоположение
Диапазон цен на 1 кв.м. квартиры на 01.07.2015г., тыс. руб. Средне рыночная цена 
1 кв. м., 
 тыс. руб.
Жилой комплекс/ улица
1- 
комнатные
2-х 
комнатные
3-х 
комнатные
4-х и 
более 
 комнат
ул. Бакалинская, д. 64/1, 64/2 
ЖК «СтройФедерация»
90 78 77 - 82
ЖК «Белая река» 60 65 60 - 61,7
ул. Цюрупы, д. 156/4 64 63-64 64 - 63,8
ул. Гоголя, д. 78 71-73 69-70 67-70 - 70
ул. Ахметова, д. 300/2 49 44-45 35-48 - 41,5
бульвар Баландина  д. 7 45-67 40-62 43 - 46
ул. Кирова, 43/2 (ул. Кирова – ул. Пархоменко) 45-60 44-49 52 56 50
ЖК «Альбатрос» 67-71 50-70 46-65 - 61,5
ул. Владивостокская д. 4 57-62 55-60 54 - 56,5
ул. Летчиков  д. 1/3, д. 26/3 51-60 34-50 33-37 - 37
ул. Зорге д.61, д. 62, д.63, 63/2, д. 69, д. 69/1 67-76 61-71 58-75 60-68 67
ул. Ладыгина, д. 11 ЖК «Бульвар» 64-70 52-60 52 - 58,3
ул. Первомайская, д. 71/3 49-61 45-55 43-52 - 50,8
Ул. Российская д. 30, д. 16, д. 32 55-58 50-58 49-55 - 54,2
ЖК «Агидель», в границах ул. Ленина, 
ул. Пермской, ул. Крупской
70-75 - 67 65 68,1
ЖК «Green park», ул. Менделеева, д. 156/2, 156/2Б 91 91 91 - 91
ЖК «Юл-Ай», ул. Сун-Ят-Сена - 74 65-70 - 70,8
ул. Сочинская 15/2 53-67 52-62 51-60 - 62,9
ЖК «Воскресенкий» Бульвар Давлеткильдиева 62 60 58 - 60
ул. Союзная, д. 13/2, д.13/3, д. 15/3 40-47 43-45 - - 43,8
ул. Дагестанская , д. 10 с А, д. 10 с Б, д. 11, 
д. 12/9, д. 13
42-47 42-45 39-42 - 43
ЖК «Фестиваль» ул. Комсомольская, д. 3 - 72 65 63 66,6
ЖК «Уфимский Кремль»
ул. Октябрьской революции д. 5, д. 23, д. 27, д. 13
84 83-84 79-81 79-81 81,9
ЖК «Глумилино» ул. Новогорная д. 2, д. 3, д. 4,  д. 5 61-64 59-61 57-58 - 60
ЖК «Дом у озера» бульвар Ибрагимова, 28/1 - 80 75-80 - 78,8
ЖК «Панорама» 73-82 73-78 70-75 65 75,1
ЖК «Яркий» 59-61 57 55 - 57,3
ЖК «Эверест» - 73 69 - 71
ЖК «Седьмое небо» 57 56-57 52 51 54
Эко-парк «Сосны» 55-56 50 46-47 - 50,7
ЖК «Квартал мира» 83 60 56 - 66
ЖК «Арена» ул. Ленина 120/1, 120/2 78 72-76 75-78 76-75 76
ЖК «Кольцо» 50-54 48-52 46-50 - 53
ЖК «Столица» 65 60 65 - 63,3
ЖК «Эрмитаж» 70-77 67-74 60-100 73-100 77,6
ЖК «Четыре сезона» 72-73 68-72 64 - 68,8
ЖК «Черемушки» 60-62 56 55 - 58,5
ЖК «Art Plaza» 60-63 57-62 57-60 - 60
ЖК «Риверсайд» 65-70 61-62 62-64 - 64
Источник: диапазон цен приведен исходя из анализа рынка жилой недвижимости 
ЗАО «Эксперт-Оценка» (www.expert-o.ru) 

  

Ценообразующие факторы, их влияние на стоимость: 

  
    Разница цен в стоимости 1 кв.м. жилья в зависимости от этажа квартиры: Цены квадратного метра одинаковых квартир, но расположенных на разных этажах высотных домов на рынке жилой недвижимости отличаются. Исходя из проведенного анализа рынка недвижимости для малоэтажных домов цены на квартиры, расположенные на средних этажах в среднем выше на 3% стоимости квартир, расположенных на крайних этажах. В многоэтажных домах, такая разница в стоимости квартир в среднем составляет 4 %. 
    Разница цен в зависимости от наличия у квартиры балкона или лоджии: 
На основании информации, полученной на рынке жилья, по опросу риэлтерских агентств известно, что квартиры с наличием балкона или лоджии на 3 % дороже, чем квартиры без балкона или лоджии. 
    Разница цен в зависимости от материала стен: 
На основании информации, полученной на рынке жилья, цены на квартиры в домах с кирпичными стенами или монолитными стенами, облицованными кирпичом выше цен на квартиры в панельных домах, в среднем, на 3,5%.   
  

Таблица 4
Физические характеристики Диапазон коэффициентов корректировок Среднее значение диапазона корректировки Среднее значение корректировки, %
Материал стен      
Кирпич (монолит+кирпич, монолит) / панель 0,96 - 0,97 0,965 3,5
Балкон / лоджия 0,96 – 0,98 0,97 3
Этажность      
Многоэтажные дома 0,95 – 0,97 0,96 4
Малоэтажные дома 0,96 – 0,98 0,97 3
По данным расчетов оценщика 

  

Варианты ремонта квартир 

Внутренняя отделка в жилых помещениях отличается по ее виду (классу/категории), согласно данным, опубликованных на сайте http://andronika.on.ufanet.ru/prices_renov.html, существуют следующие виды внутренней отделки: 
- Косметический 
- Экономичный 
- Капитальный 
- Люкс 
- Эксклюзив 
Каждому классу соответствует характерный перечень работ с применением определенных материалов. Ниже приводится таблица с усредненными ценами на все виды ремонта. 

Таблица 5
Наименование диапазона Ценовой интервал,
руб./м2
Примечания
Косметический 3000-4499 Это самый простой вид ремонта, обычно включающий в себя качественное выполнение отделочных работ, которые не затрагивают конструкцию и основные сантехнические и электрические магистрали. По содержанию, обычно включает в себя: 
- малярные работы; 
- замену выключателей и электророзеток; 
- отделку и покраску окон, подоконников, дверей; 
- и другие работы, связанные с относительно незначительными трудозатратами. 
Данный вид ремонта не требует, как правило, подготовки поверхностей и работа производится только с чистовыми материалами.
Экономичный 4500-5999 Включает в себя, в частности, следующие работы: 
- частичная замена половых покрытий и напольных плинтусов; 
- частичная замена электротехнического оборудования; 
- и другие работы, связанные с относительно незначительными трудозатратами.
Капитальный ремонт (бизнес) 6000-7999 Обычно, данный вид ремонта, связан с: 
- частичной (по необходимости) перепланировкой без затрагивания несущих конструкций; 
- выравниванием и оштукатуривание стен, потолков и откосов; 
- частичной или полной заменой электропроводки и сантехники; 
- установкой новых дверей и окон; 
- остеклением и утепление балконов и лоджий; 
- устройством двух-уровненных подвесных потолков; 
- монтажом сантехнических коммуникаций и оборудования; 
- полной или частичной заменой электрокоммуникаций и оборудования; 
- частичным монтажом систем вентиляции и кондиционирования; 
- укладкой напольных покрытий; 
- и некоторые другие работы.
Люкс 8000-10999 Этот вид ремонта  производится по дизайн проекту, специально разработанному для Заказчика, и учитывает все предпочтения и предполагает обязательный авторский надзор.
Включает в себя, по желанию Заказчика: 
- перепланировку помещений; 
- выравнивание и оштукатуривание стен, потолков, откосов по евростандарту; 
- демонтаж и возведение перегородок; 
- отличается геометрически точным выравниванием стен, потолков, углов по евростандарту; 
- установку новых дверей, окон; 
- остекление и утепление балконов и лоджий; 
- устройство многоуровненных подвесных потолков; 
- монтаж сантехнических коммуникаций и оборудования; 
- полную или частичную замену электрокоммуникаций и оборудования; 
- монтаж систем вентиляции и кондиционирования; 
- укладку напольных покрытий; 
- и многие другие работы.
Эксклюзив От 11000 Включает полный комплекс отделочных работ по предварительно разработанному специально для Заказчика дизайн-проекту с обязательным авторским надзором. Как правило, такой вид ремонта предполагает согласование перепланировки и согласование проекта по электрике.

Ипотека
 

    Разговоры о государственной поддержке ипотечного кредитования велись еще в начале кризиса. Весной текущего года правительство решило перейти к действиям: при государственной поддержке заработала программа «Новостройка», по которой можно купить квартиру эконом-класса по ипотеке со ставкой 10-11% годовых. 
    Итоги развития рынка в январе-марте подвели в Банке России. По данным мегарегулятора, за первые три месяца 2015 года банки выдали более 135 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 218,3 млрд. рублей. Это примерно на треть меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Худшие прогнозы экспертов, к счастью, не оправдались. Для сравнения, во время кризиса 2009 года рынок падал более чем втрое. И вряд ли подобные результаты будут в этом году. - Начиная со второго квартала большую поддержку ипотечному рынку окажет государственная программа субсидирования процентных ставок на ипотечные кредиты на новостройки, - дают прогноз аналитики Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). 
    Напомним, в рамках программы для заемщика ставка по кредиту составит не более 12% годовых (а при предоставлении дополнительных скидок за счет застройщика - от 9 - 10% годовых). В рамках программы банки выдадут ипотечных кредитов на 400 млрд рублей. Льготную ипотеку можно получить в 39 кредитных организациях, а также у партнеров АИЖК. Для сравнения, кредиты на приобретение жилья на вторичном рынке предлагаются по ставкам 14,5 - 18% годовых. 

Источник: http://www.kp.ru/daily/26379/3258758/ 

  СТАВКИ ПО СОБСТВЕННЫМ СТАНДАРТНЫМ ПРОГРАММАМ ВЕДУЩИХ ИПОТЕЧНЫХ БАНКОВ НА ПОКУПКУ НЕДВИЖИМОСТИ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ 
Таблица 6
Название банка Ставка в рублях
минимальная максимальная
1. Абсолют Банк 14,45 15,45
2. Альфа-Банк 18,1 19,1
3.Газпромбанк 15,25 15,50
4.Банк Открытие 11,55 17
5.Уралсиб 15 20,75
6.Сбербанк 14,5 14,5
7.Райффайзенбанк 14,9 20,2
6. ЮниКредит Банк 16 17,5
7.Росбанк 11,5 13,75
8.ВТБ-24 15,95 15,95
9.Татфондбанк 15,99 18,49
10.Банк Москвы 15,95 15,95

                                                                                                    

СТАВКИ ПО КРЕДИТАМ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ ЖИЛЬЯ НА ЭТАПЕ СТРОИТЕЛЬСТВА 
Таблица 7
Название 
банка
 Ставка в рублях
Минимальная 
(на этапе строительства/ после государственной регистрации прав собственности)
максимальная
(на этапе строительства/ после государственной регистрации прав собственности)
1. Абсолют банк 11,15 14,45
2.Юникредит банк 16 16,25
3.ВТБ 24 12 15,95
4.Татфондбанк 12 15,99
5.Райффайзенбанк 15,9 14,9
6.Газпромбанк 15,25 15,50
7. Сбербанк 12,5 12,5
8.Банк Открытие 11,55 18,25
9. "Уралсиб" 21,5 23
10.Альфа банк 17,8 18,6
11.Банк Москвы 12 15,95

  

Выводы: 

    Средняя рыночная цена пока не снижается, но внутри сегмента заметно ценовое расслоение. Те, кто продает давно, еще с 2014 года, кому надо продать срочно, или которые помнят активность 2014 года и способны сравнить ее со спокойствием текущего периода, понимают, что по цене надо торговаться, и торгуются. Те же, кто выходит с продажей объекта только сейчас, завышают цену, исходя из того, что все подорожало, и надо платить налоги. За счет наличия на рынке и тех и других цена пока двигается мало. Но реальный торг предлагается только к сделке и часто не отражается в цене предложения. 
    Прогноз на ближайшее время примерно тот же. Заявленные программы ипотеки с господдержкой под 12% коснулись только первичного рынка, поэтому во вторичном сегменте тенденция сохраняется. Спрос неактивный, цены уже начинают немного снижаться, но продавцы-собственники психологически к этому не готовы. Чтобы купить новостройку в ипотеку, сначала надо продать «вторичку», а она продается пока долго и сложно. 
    Обмены заменяют в рекламе встречные варианты, где фигурирует цена, так как большинству граждан сложно спрогнозировать рынок, занизить цену - они боятся прогадать, завысить  - боятся не получить откликов по рекламе объекта. Но именно обмены позволяют абстрагироваться от цены, и сосредоточиться на объекте, своих потребностях и том, нравится ли квартира в целом, а не хватает ли на нее денег. 
    Рынок должен быть готов к торгу и встречным движениям к сделке продавца и покупателя. Рекомендуется рассматривать все предложения покупателей с деньгами, сертификатами, материнскими капиталами или ипотекой, так как их меньше, чем объектов в рекламе, а  встречных вариантов для покупки предостаточно, и многое продается уже долго. 

источник: www.expert-russia.ru