Аналитические обзоры

Март 2015 года

Одной из наиболее развивающихся составляющих рынка недвижимости является рынок жилых помещений, формируемый за счет строительства жилых домов и инвестиционной деятельности в жилищное строительство, приватизации объектов жилищного фонда и продажи муниципальных квартир, осуществление операции с жилыми помещениями, находящиеся в собственности граждан и т.д. 
Одним из критериев успеха и перехода на вышестоящую ступень социальной иерархии является приобретение нового жилья. В странах с развитой экономикой семья меняет жилье через каждые 8-12 лет. Для российских граждан смена или покупка жилья - обычно самое крупное и значимое событие, приобретение, которое они совершают в среднем не чаще двух раз в жизни. 
Для целей оценки квартир анализировался рынок жилой недвижимости. Информацию по сделкам на рынке жилья представляли риэлторские и консалтинговые фирмы, анализ рынка предложений проведен на основании интернет – источников: www.ufa.irr.ru, www.v-nedv.ru, www.expert-russia.ru, www.avito.ru и др. 
  

Если говорить о комнатах, то они пользуются повышенным спросом на рынке вторичного жилья, их главное преимущество - это небольшая площадь по сравнению c площадью квартир, следовательно, и цена комнаты меньше стоимости однокомнатной квартиры. Стоимость комнаты зависит от того, на сколько собственников квартира, сколько комнат в квартире, есть ли в комнате выход на балкон (лоджию), санитарный узел раздельный или совмещенный и т.д. 
Колебания цен на комнаты в разных районах города отличаются так же как и средние цены на них. Так, в Черниковке, цена за 1 кв. м. комнаты в квартире со стандартной планировкой может составлять 55 000 руб. за 1 кв. м., тогда как в этих же районах Черниковки цена за 1 кв. м комнаты, с такой же площадью может достигать 83 000 руб. за 1 кв. м. жилой площади. 
Сильное колебание цен объясняется тем, что на продажу выставляются комнаты в домах старой постройки и в новых домах. Но здесь нельзя забывать про внутреннюю отделку комнаты, количество комнат (хозяев) в квартире, условиях аренды, наличия/отсутствия мебели и т.д. 
  

  
Разница цен в стоимости 1 кв.м. жилья в зависимости от этажа квартиры: Цены квадратного метра одинаковых квартир, но расположенных на разных этажах высотных домов на рынке жилой недвижимости отличаются. Исходя из проведенного анализа рынка недвижимости для малоэтажных домов цены на квартиры, расположенные на средних этажах в среднем выше на 3% стоимости квартир, расположенных на крайних этажах. В многоэтажных домах, такая разница в стоимости квартир в среднем составляет 4 %. 
Разница цен в зависимости от наличия у квартиры балкона или лоджии: 
На основании информации, полученной на рынке жилья, по опросу риэлтерских агентств известно, что квартиры с наличием балкона или лоджии на 3 % дороже, чем квартиры без балкона или лоджии. 
Разница цен в зависимости от материала стен: 
На основании информации, полученной на рынке жилья, цены на квартиры в домах с кирпичными стенами или монолитными стенами, облицованными кирпичом выше цен на квартиры в панельных домах, в среднем, на 3,5%. 

Таблица 4.

По данным расчетов оценщика 
  

Внутренняя отделка в жилых помещениях отличается по ее виду (классу/категории), согласно данным, опубликованных на сайте http://andronika.on.ufanet.ru/prices_renov.html, существуют следующие виды внутренней отделки: 
- Косметический 
- Экономичный 
- Капитальный 
- Люкс 
- Эксклюзив 
Каждому классу соответствует характерный перечень работ с применением определенных материалов. Ниже приводится таблица с усредненными ценами на все виды ремонта. 

Существенное падение цен на нефть (до уровня $60 за баррель) в конце года в условиях санкций, ограничивающих возможность привлечения средств на западных финансовых рынках в середине декабря 2014 г., совпало с периодом выплат российскими компаниями по имеющимся валютным заимствованиям. Сочетание этих факторов на фоне ожидания дальнейшего роста цен на нефть привело к резкому падению курса рубля и вызвало ответное решение "Банка России" о повышении ключевой ставки с 10,5% до 17% годовых. В таких условиях стоимость фондирования для банков резко выросла. Для удержания клиентов они вынуждены были поднимать ставки по депозитам. На этом фоне у банков возникла необходимость срочно пересматривать ставки по ипотечным кредитам. Так, Сбербанк России повысил ставки по ипотечным кредитам до 17-19%, "ВТБ 24" – до 16,95%, а ряд мелких и средних банков – до 17–20%. Многие участники приостановили прием заявок на ипотечные кредиты и переносят сроки подписания кредитных договоров. Массовым явлением становятся случаи аннулирования уже полученных заемщиками одобрений о выдаче ипотеки. Но, несмотря на ужесточение условий, банки по-прежнему отмечают высокий спрос на ипотечные кредиты, связанный в первую очередь с желанием граждан инвестировать имеющиеся у них средства. В условиях повышенного спроса о повышении цен объявляют и многие застройщики, что дополнительно стимулирует население не откладывать покупку жилья. 

Средняя рыночная цена не только не падает, но даже немного повысилась за первые месяцы 2015 года. Это не улучшение ситуации на рынке, не доступность ипотеки, а лишь  инфляция. Рост потребительских цен и ее темп в начале года был настолько высок, что снижение реальной покупательской способности не смогло побороть ее на цифрах. Правда, торг в сделках присутствует, но с середины февраля, когда стабилизировался курс валют, его размеры составляют не более 100 тыс. руб. и очень редко больше. Причем те, кто не торопится со сделкой, часто на торг почти не готовы. 
Часть спроса перешла с новостроек на вторичный рынок в силу резкого ограничения банками кредитования новостроек. Ипотека на вторичном рынке уже не столько пугает процентными ставками, сколько недоступна из-за низкого коэффициента конвертации (не более 2-3 одобренных из 10 с достаточной суммой, и еще пара из тех же десяти одобренных, но с суммой, которая уже нереальна для покупки, занижена банком). 
Тенденция ближайшего года на вторичном рынке -  медленное движение между 68 и 65 тыс руб за кв.м. – коридор волатильности цены  на будущие месяцы, и возможное инфляционное повышение с осени. Волатильность рынка – всегда показатель борьбы двух тенденций, двух сил. В нашем случае -  инфляции на повышение цены и снижение покупательной способности и ипотеки на понижение. Пойдет ли цена снова вверх, или колебания закончатся «найденной» точкой равновесия рынка, покажет общеэкономическая ситуация, и экономические новости. Скорее всего, до конца 2015 года среднерыночная цена вторичного рынка не превысит 70 тыс. руб. за кв.м. Самые ликвидные квартиры сегмента – типовые 1- и 2-комнатные, являющиеся альтернативой строящемуся сегменту, находятся в диапазоне цен от 60 до 78 тыс. руб. за кв.м.