Аналитические обзоры

Ноябрь 2015 года

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА НЕДВИЖИМОСТИ

Одной из наиболее развивающихся составляющих рынка недвижимости является рынок жилых помещений, формируемый за счет строительства жилых домов и инвестиционной деятельности в жилищное строительство, приватизации объектов жилищного фонда и продажи муниципальных квартир, осуществление операции с жилыми помещениями, находящиеся в собственности граждан и т.д.
Одним из критериев успеха и перехода на вышестоящую ступень социальной иерархии является приобретение нового жилья. В странах с развитой экономикой семья меняет жилье через каждые 8-12 лет. Для российских граждан смена или покупка жилья - обычно самое крупное и значимое событие, приобретение, которое они совершают в среднем не чаще двух раз в жизни.
Для целей оценки квартир анализировался рынок жилой недвижимости. Информацию по сделкам на рынке жилья представляли риэлторские и консалтинговые фирмы, анализ рынка предложений проведен на основании интернет – источников: www.ufa.irr.ru, www.v-nedv.ru, www.expert-russia.ru, www.avito.ru, www.domofond.ru и др.
 

Популярность строящегося жилья остается высокой в теории. Ипотека на новостройки, как по программе господдержки, так и по программам от застройщиков типа Госипотеки доступна, но покупатели пока неуверенны в завтрашнем дне, и боятся брать кредиты. Застройщики предлагают акции, предложенная ипотека с господдержкой результатов пока не дает.

Изучив анализ рынка жилой недвижимости, можно выделить основные ценовые факторы, влияющие на стоимость жилой недвижимости.
К таким факторам относятся:
- Материал стен,
- Наличие балкона или лоджии,
- Этаж расположения квартиры и этажность дома
       Оценщик произвел расчет величины среднего значения корректировки стоимости жилой недвижимости по ценообразующим факторам, применяя метод парных продаж.
            Метод парных продаж — один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике.
Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга за исключением одного параметра (например, материала стен), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога.
Результаты расчетов приведены далее.
1)   Расчет корректировки стоимости 1 кв.м. общей площади в зависимости от материала стен.
На основании информации, полученной на рынке жилья в г. Уфа, стоимость 1 кв.м. общей площади на квартиры в домах с панельными стенами или облицованными кирпичом ниже, чем на квартиры в кирпичных и монолитных домах, в среднем, 3,5%.
2)   Расчет корректировки стоимости 1 кв.м. общей площади в зависимости от этажа квартиры.
Стоимость 1 кв. м аналогичных квартир, но расположенных на разных этажах малоэтажных домов на рынке жилой недвижимости различаются. Исходя из проведенного анализа рынка жилой недвижимости, стоимость 1 кв.м. общей площади жилой недвижимости, расположенной на крайних этажах в среднем ниже на 3% стоимости 1 кв.м. общей площади, расположенной на средних этажах.
В многоэтажных домах, коэффициент корректировки стоимости 1 кв.м. общей площади квартир в зависимости от этажей в среднем составляет 0,96. Корректировка принимается равной 4%.
3)   Расчет коэффициента стоимости 1 кв.м. общей площади жилья в зависимости от наличия/отсутствия балкона или лоджии.
На основании проведенного анализа рынка жилой недвижимости выяснилось, что квартиры без балкона или лоджии дешевле, чем квартиры с балконом или лоджией в среднем на 3%.

Итоговые результаты корректировок приведены в таблице:

Внутренняя отделка в жилых помещениях отличается по ее виду (классу/категории), согласно данным, опубликованных на сайте http://andronika.on.ufanet.ru/prices_renov.html, существуют следующие виды внутренней отделки:
- Косметический
- Экономичный
- Капитальный
- Люкс
- Эксклюзив
Каждому классу соответствует характерный перечень работ с применением определенных материалов. Ниже приводится таблица с усредненными ценами на все виды ремонта.

Запуск программы субсидирования и снижение ключевой ставки предотвратили повторение сценария 2009 года – по итогам 1 полугодия 2015 года объем выдачи ипотеки сократился на 40% против 80% в 1 полугодии 2009-го. Как и шесть лет назад, на фоне сокращения рынка резко выросла доля банков с госучастием: за 1 полугодие 2015 года она выросла до 86%, а по итогам года может достигнуть 90%. Расширение программы господдержки к концу года может оживить альтернативные сделки, дополнительно стимулировав рост сделок на рынке новостроек. По итогам года объем выдачи составит около 950 млрд рублей, а портфель вырастет на 5%, до 3,75 трлн рублей.
Без жесткой просадки: объем выдачи ипотеки в 1 полугодии 2015 года сократился на 40%, а портфель кредитов за январь-июнь даже прибавил 2,3%. Это в разы хуже результатов 1 полугодия 2014 года (+42% по выдаче и +14% по портфелю).
Крупнейшие банки с госучастием в капитале заметно усилили свои позиции на рынке: их доля в выдаче выросла с 80% в 1 полугодии 2014 года до 86% в 1 полугодии 2015-го. Ухудшение макроэкономической ситуации и резкий рост ключевой ставки Банка России в декабре 2014 года привели к резкому сокращению предложения на рынке со стороны частных банков и даже к уходу с рынка отдельных крупных игроков (например, «Нордеа Банка»). На этом фоне, начала заметно расти доля банков с госучастием в капитале. Так, Сбербанк России в 1 полугодии 2015 года увеличил свою долю в совокупном объеме выдачи до 66% (51% в 1 полугодии 2014 года), Банк Москвы – до 2,2% (1,6% годом ранее). Однако укрепление рыночных позиций сумели продемонстрировать не все банки с госучастием: доля ВТБ24 сократилась с 21 до 16%, Газпромбанка – с 4 до 1,7%.
Запущенная в марте 2015 года государством программа по субсидированию ипотечной ставки показала себя в качестве реально работающего инструмента по поддержке рынка. Доля такой ипотеки в выдаче за 1 полугодие 2015 года у ряда крупнейших участников рынка составила порядка 22–28%, а у отдельных игроков доходила до 60–75%. По оценкам RAEX (Эксперт РА), без мер господдержки объем выдачи ипотеки за 1 полугодие 2015 года мог бы сократиться более чем на 50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Во 2 полугодии влияние программы на рынок усилится, поскольку в этот период будет удовлетворен основной объем заявок на получение кредита. Значимый импульс рынку может придать расширение данной программы на альтернативные сделки с первичным жильем, что позволит «оживить» альтернативные сделки, однако на динамике рынка это отразится в полной мере уже в 2016 году.

На рынке жилой недвижимости наблюдается относительный застой. После некоторого сентябрьского-октябрьского оживления, в результате чего темп снижения цены уменьшился. Теперь же стоит ожидать снижения цен и далее, чему помогли изменения в ФЗ № 214 «О долевом участии». Новостройки теперь точно дешевле не станут, а средняя цена вторичного рынка приблизилась к средней цене новостроек. Учитывая, что выбор новостроек различен по районам, часть покупателей начнет предпочитать «вторичку».
Вряд ли стоит ожидать продолжения оттока покупателей в сегмент новостроек. Дешевым в них могут быть только совсем новые проекты, а значит с длительными сроками сдачи. Или новые застройщики, которых никто не знает. Все покупатели, кто хотел воспользоваться программой господдержки, уже это сделали. Покупатели снова возвращаются на вторичный рынок. Поэтому и резервы стоит искать там. Не в психологических ходах и рекламных трюках, а методах, выражающихся в ощутимых цифрах.
Снижение доходов и общая напряженность свидетельствуют о том, что самым действенным способом будет снижение ипотечной ставки не на символичные 0,3-0,5 %, а до уровня 10-11 базовых %. Так как при таких минимальных ставках реальные ставки кредитов при первоначальных взносах 20-30% уже будут не меньше 12%.
С учетом всех типов готового жилья цена составила 62,7 тыс. руб./кв.м. Самый ликвидный слой небольших квартир в обжитых местах уже находится в среднем ценнике ниже 70 тыс. руб./кв.м, разрыв 1-комнатных с прочими типами снизился вдвое. Северная часть города и более отдаленные районы – ниже средней рынка, центральные - выше средней по рынку. Разброс цен на однотипные объекты велик, что дезориентирует покупателя в цене. Продавец ориентируется на максимальные цены, покупатель – на минимальные, в итоге стороны не готовы к компромиссу.
Популярность строящегося жилья остается высокой в теории. Ипотека на новостройки, как по программе господдержки, так и по программам от застройщиков типа Госипотеки доступна, но покупатели пока не уверенны в завтрашнем дне, и боятся брать кредиты. Застройщики предлагают акции, предложенная ипотека с господдержкой результатов пока не дает.