ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА НЕДВИЖИМОСТИ
Одной из наиболее развивающихся составляющих рынка недвижимости является рынок жилых помещений, формируемый за счет строительства жилых домов и инвестиционной деятельности в жилищное строительство, приватизации объектов жилищного фонда и продажи муниципальных квартир, осуществление операции с жилыми помещениями, находящиеся в собственности граждан и т.д.
Одним из критериев успеха и перехода на вышестоящую ступень социальной иерархии является приобретение нового жилья. В странах с развитой экономикой семья меняет жилье через каждые 8-12 лет. Для российских граждан смена или покупка жилья - обычно самое крупное и значимое событие, приобретение, которое они совершают в среднем не чаще двух раз в жизни.
Для целей оценки квартир анализировался рынок жилой недвижимости. Информацию по сделкам на рынке жилья представляли риэлторские и консалтинговые фирмы, анализ рынка предложений проведен на основании интернет – источников: www.ufa.irr.ru, www.v-nedv.ru, www.expert-russia.ru, www.avito.ru, www.domofond.ru и др.
Средняя удельная цена предложения на "вторичном рынке", тыс. руб./кв. м | ||||||
Микрорайон | Планировка квартиры | |||||
Хрущевка | Стандартная и улучшенная | |||||
1-комн. | 2-комн. | 3-комн. | 1-комн. | 2-комн. | 3-комн. | |
проспект Октября (Юг) | 61-77 | 59-74 | 55-71 | 68-85 | 65-83 | 59-80 |
проспект Октября (Север) | 64-75 | 56-70 | 55-69 | 65-83 | 63-82 | 62-78 |
р-н «ул. Зорге» | 58-76 | 59-72 | 57-67 | 69-83 | 65-82 | 64-79 |
Блюхера | 57-73 | 56-69 | 55-68 | 63-80 | 62-79 | 60-76 |
Российская | 57-73 | 56-70 | 55-67 | 63-82 | 60-78 | 59-76 |
р-н «ул. Комсомольская» | 59-76 | 56-73 | 55-71 | 68-83 | 63-79 | 62-78 |
мкр-н «Молодежный» | - | - | - | 63-81 | 60-78 | 60-75 |
р-н «ул. Айская» | 65-85 | 60-75 | 58-69 | 71-89 | 66-79 | 65-75 |
Центр | 75-87 | 70-83 | 68-81 | 75-95 | 71-90 | 70-88 |
Район Центр. Рынка | 73-86 | 66-82 | 62-80 | 73-94 | 70-85 | 70-80 |
Зеленая роща | 67-85 | 60-72 | 59-69 | 69-85 | 65-82 | 60-80 |
Район ТЦ Башкирия | 63-81 | 57-71 | 55-67 | 67-84 | 63-75 | 58-72 |
Сипайлово | - | - | - | 65-78 | 60-75 | 56-66 |
Черниковка | 55-68 | 54-62 | 49-57 | 58-70 | 53-63 | 50-60 |
Инорс | 53-63 | 52-60 | 47-55 | 52-66 | 50-62 | 47-60 |
Дема | 53-65 | 49-61 | 47-58 | 55-68 | 50-59 | 49-60 |
Шакша | 40-50 | 36-45 | 34-42 | 45-55 | 42-50 | 33-41 |
Затон | 52-64 | 47-56 | 42-50 | 57-67 | 49-62 | 45-55 |
пос. 8 Марта ЖК «Сосны» | - | - | - | 58-70 | 53-63 | 44-52 |
Популярность строящегося жилья остается высокой в теории. Ипотека на новостройки, как по программе господдержки, так и по программам от застройщиков типа Госипотеки доступна, но покупатели пока неуверенны в завтрашнем дне, и боятся брать кредиты. Застройщики предлагают акции, предложенная ипотека с господдержкой результатов пока не дает.
Местоположение | Диапазон цен на 1 кв.м. квартиры на 01.11.2015г. |
Средне рыночная цена 1 кв. м., тыс. руб. |
|||
Жилой комплекс/ улица |
1- комнатные |
2-х комнатные |
3-х комнатные |
4-х и более комнат |
|
ул. Бакалинская, д. 64/1, 64/2 ЖК «СтройФедерация» | 90 | 78 | 77 | - | 82 |
ЖК «Белая река» | 60 | 65 | 60 | - | 61,7 |
ул. Цюрупы, д. 156/4 | 64 | 63-64 | 64 | - | 63,8 |
ул. Гоголя, д. 78 | 71-73 | 69-70 | 67-70 | - | 70 |
ул. Ахметова, д. 300/2 | 49 | 44-45 | 35-48 | - | 41,5 |
бульвар Баландина д. 7 | 45-67 | 40-62 | 43 | - | 46 |
ул. Кирова, 43/2 (ул. Кирова – ул. Пархоменко) | 45-60 | 44-49 | 52 | 56 | 50 |
ЖК «Альбатрос» | 70-74 | 65-69 | 60-64 | - | 67 |
ул. Владивостокская д. 4 | 57-62 | 55-60 | 54 | - | 56,5 |
ул. Летчиков д. 1/3, д. 26/3 | 51-60 | 34-50 | 33-37 | - | 37 |
ул. Зорге д.61, д. 62, д.63, 63/2, д. 69, д. 69/1 | 67-76 | 61-71 | 58-75 | 60-68 | 67 |
ул. Ладыгина, д. 11 ЖК «Бульвар» | 64-70 | 52-60 | 52 | - | 58,3 |
ул. Первомайская, д. 71/3 | 49-61 | 45-55 | 43-52 | - | 50,8 |
Ул. Российская д. 30, д. 16, д. 32 | 55-58 | 50-58 | 49-55 | - | 54,2 |
ЖК «Агидель», в границах ул. Ленина, ул. Пермской, ул. Крупской | 70-75 | - | 67 | 65 | 68,1 |
ЖК «Green park», ул. Менделеева, д. 156/2, 156/2Б | 91 | 91 | 91 | - | 91 |
ЖК «Юл-Ай», ул. Сун-Ят-Сена | - | 74 | 65-70 | - | 70,8 |
ул. Сочинская 15/2 | 53-67 | 52-62 | 51-60 | - | 62,9 |
ЖК «Воскресенкий» Бульвар Давлеткильдиева | 62 | 60 | 58 | - | 60 |
ул. Союзная, д. 13/2, д.13/3, д. 15/3 | 40-47 | 43-45 | - | - | 43,8 |
ул. Дагестанская , д. 10 с А, д. 10 с Б, д. 11, д. 12/9, д. 13 | 42-47 | 42-45 | 39-42 | - | 43 |
ЖК «Фестиваль» ул. Комсомольская, д. 3 | - | 72 | 65 | 63 | 66,6 |
ЖК «Уфимский Кремль» ул. Октябрьской революции д. 5, д. 23, д. 27, д. 13 | 84 | 83-84 | 79-81 | 79-81 | 81,9 |
ЖК «Глумилино» ул. Новогорная д. 2, д. 3, д. 4, д. 5 | 61-64 | 59-61 | 57-58 | - | 60 |
ЖК «Дом у озера» бульвар Ибрагимова, 28/1 | - | 80 | 75-80 | - | 78,8 |
ЖК «Панорама» | 73-82 | 73-78 | 70-75 | 65 | 75,1 |
ЖК «Яркий» | 58-69 | 57 | 57 | - | 60 |
ЖК «Эверест» | - | 73 | 69 | - | 71 |
ЖК «Седьмое небо» | 57 | 56-57 | 52 | 51 | 54 |
Эко-парк «Сосны» | 55-56 | 50 | 46-47 | - | 50,7 |
ЖК «Квартал мира» | 83 | 60 | 56 | - | 66 |
ЖК «Арена» ул. Ленина 120/1, 120/2 | 78 | 72-76 | 75-78 | 76-75 | 76 |
ЖК «Кольцо» | 50-54 | 48-52 | 46-50 | - | 53 |
ЖК «Столица» | 65 | 60 | 65 | - | 63,3 |
ЖК «Эрмитаж» | 70-77 | 67-74 | 60-100 | 73-100 | 77,6 |
ЖК «Четыре сезона» | 72-73 | 68-72 | 64 | - | 68,8 |
ЖК «Черемушки» | 60-62 | 56 | 55 | - | 58,5 |
ЖК «Art Plaza» | 60-63 | 57-62 | 57-60 | - | 60 |
ЖК «Риверсайд» | 65-70 | 61-62 | 62-64 | - | 64 |
Изучив анализ рынка жилой недвижимости, можно выделить основные ценовые факторы, влияющие на стоимость жилой недвижимости.
К таким факторам относятся:
- Материал стен,
- Наличие балкона или лоджии,
- Этаж расположения квартиры и этажность дома
Оценщик произвел расчет величины среднего значения корректировки стоимости жилой недвижимости по ценообразующим факторам, применяя метод парных продаж.
Метод парных продаж — один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике.
Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга за исключением одного параметра (например, материала стен), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога.
Результаты расчетов приведены далее.
1) Расчет корректировки стоимости 1 кв.м. общей площади в зависимости от материала стен.
На основании информации, полученной на рынке жилья в г. Уфа, стоимость 1 кв.м. общей площади на квартиры в домах с панельными стенами или облицованными кирпичом ниже, чем на квартиры в кирпичных и монолитных домах, в среднем, 3,5%.
2) Расчет корректировки стоимости 1 кв.м. общей площади в зависимости от этажа квартиры.
Стоимость 1 кв. м аналогичных квартир, но расположенных на разных этажах малоэтажных домов на рынке жилой недвижимости различаются. Исходя из проведенного анализа рынка жилой недвижимости, стоимость 1 кв.м. общей площади жилой недвижимости, расположенной на крайних этажах в среднем ниже на 3% стоимости 1 кв.м. общей площади, расположенной на средних этажах.
В многоэтажных домах, коэффициент корректировки стоимости 1 кв.м. общей площади квартир в зависимости от этажей в среднем составляет 0,96. Корректировка принимается равной 4%.
3) Расчет коэффициента стоимости 1 кв.м. общей площади жилья в зависимости от наличия/отсутствия балкона или лоджии.
На основании проведенного анализа рынка жилой недвижимости выяснилось, что квартиры без балкона или лоджии дешевле, чем квартиры с балконом или лоджией в среднем на 3%.
Итоговые результаты корректировок приведены в таблице:
Физические характеристики | Диапазон коэффициентов корректировок | Среднее значение диапазона корректировки | Среднее значение корректировки, % |
Материал стен | |||
Кирпич (монолит+кирпич, монолит) / панель | 0,96 - 0,97 | 0,965 | 3,5 |
Балкон / лоджия | 0,96 – 0,98 | 0,97 | 3 |
Этажность | |||
Многоэтажные дома | 0,95 – 0,97 | 0,96 | 4 |
Малоэтажные дома | 0,96 – 0,98 | 0,97 | 3 |
Внутренняя отделка в жилых помещениях отличается по ее виду (классу/категории), согласно данным, опубликованных на сайте http://andronika.on.ufanet.ru/prices_renov.html, существуют следующие виды внутренней отделки:
- Косметический
- Экономичный
- Капитальный
- Люкс
- Эксклюзив
Каждому классу соответствует характерный перечень работ с применением определенных материалов. Ниже приводится таблица с усредненными ценами на все виды ремонта.
Наименование диапазона | Ценовой интервал, руб./м2 |
Примечания |
Косметический | 3000-4499 |
Это самый простой вид ремонта, обычно включающий в себя качественное выполнение отделочных работ, которые не затрагивают конструкцию и основные сантехнические и электрические магистрали. По содержанию, обычно включает в себя: - малярные работы; - замену выключателей и электророзеток; - отделку и покраску окон, подоконников, дверей; - и другие работы, связанные с относительно незначительными трудозатратами. Данный вид ремонта не требует, как правило, подготовки поверхностей и работа производится только с чистовыми материалами. |
Экономичный | 4500-5999 |
Включает в себя, в частности, следующие работы: - частичная замена половых покрытий и напольных плинтусов; - частичная замена электротехнического оборудования; - и другие работы, связанные с относительно незначительными трудозатратами. |
Капитальный ремонт (бизнес) | 6000-7999 |
Обычно, данный вид ремонта, связан с: - частичной (по необходимости) перепланировкой без затрагивания несущих конструкций; - выравниванием и оштукатуривание стен, потолков и откосов; - частичной или полной заменой электропроводки и сантехники; - установкой новых дверей и окон; - остеклением и утепление балконов и лоджий; - устройством двухуровненных подвесных потолков; - монтажом сантехнических коммуникаций и оборудования; - полной или частичной заменой электрокоммуникаций и оборудования; - частичным монтажом систем вентиляции и кондиционирования; - укладкой напольных покрытий; - и некоторые другие работы. |
Люкс | 8000-10999 |
Этот вид ремонта производится по дизайн проекту, специально разработанному для Заказчика, и учитывает все предпочтения и предполагает обязательный авторский надзор. - перепланировку помещений; - выравнивание и оштукатуривание стен, потолков, откосов по евростандарту; - демонтаж и возведение перегородок; - отличается геометрически точным выравниванием стен, потолков, углов по евростандарту; - установку новых дверей, окон; - остекление и утепление балконов и лоджий; - устройство многоуровненных подвесных потолков; - монтаж сантехнических коммуникаций и оборудования; - полную или частичную замену электрокоммуникаций и оборудования; - монтаж систем вентиляции и кондиционирования; - укладку напольных покрытий; - и многие другие работы. |
Эксклюзив | От 11000 |
Включает полный комплекс отделочных работ по предварительно разработанному специально для Заказчика дизайн-проекту с обязательным авторским надзором. Как правило, такой вид ремонта предполагает согласование перепланировки и согласование проекта по электрике. |
Запуск программы субсидирования и снижение ключевой ставки предотвратили повторение сценария 2009 года – по итогам 1 полугодия 2015 года объем выдачи ипотеки сократился на 40% против 80% в 1 полугодии 2009-го. Как и шесть лет назад, на фоне сокращения рынка резко выросла доля банков с госучастием: за 1 полугодие 2015 года она выросла до 86%, а по итогам года может достигнуть 90%. Расширение программы господдержки к концу года может оживить альтернативные сделки, дополнительно стимулировав рост сделок на рынке новостроек. По итогам года объем выдачи составит около 950 млрд рублей, а портфель вырастет на 5%, до 3,75 трлн рублей.
Без жесткой просадки: объем выдачи ипотеки в 1 полугодии 2015 года сократился на 40%, а портфель кредитов за январь-июнь даже прибавил 2,3%. Это в разы хуже результатов 1 полугодия 2014 года (+42% по выдаче и +14% по портфелю).
Крупнейшие банки с госучастием в капитале заметно усилили свои позиции на рынке: их доля в выдаче выросла с 80% в 1 полугодии 2014 года до 86% в 1 полугодии 2015-го. Ухудшение макроэкономической ситуации и резкий рост ключевой ставки Банка России в декабре 2014 года привели к резкому сокращению предложения на рынке со стороны частных банков и даже к уходу с рынка отдельных крупных игроков (например, «Нордеа Банка»). На этом фоне, начала заметно расти доля банков с госучастием в капитале. Так, Сбербанк России в 1 полугодии 2015 года увеличил свою долю в совокупном объеме выдачи до 66% (51% в 1 полугодии 2014 года), Банк Москвы – до 2,2% (1,6% годом ранее). Однако укрепление рыночных позиций сумели продемонстрировать не все банки с госучастием: доля ВТБ24 сократилась с 21 до 16%, Газпромбанка – с 4 до 1,7%.
Запущенная в марте 2015 года государством программа по субсидированию ипотечной ставки показала себя в качестве реально работающего инструмента по поддержке рынка. Доля такой ипотеки в выдаче за 1 полугодие 2015 года у ряда крупнейших участников рынка составила порядка 22–28%, а у отдельных игроков доходила до 60–75%. По оценкам RAEX (Эксперт РА), без мер господдержки объем выдачи ипотеки за 1 полугодие 2015 года мог бы сократиться более чем на 50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Во 2 полугодии влияние программы на рынок усилится, поскольку в этот период будет удовлетворен основной объем заявок на получение кредита. Значимый импульс рынку может придать расширение данной программы на альтернативные сделки с первичным жильем, что позволит «оживить» альтернативные сделки, однако на динамике рынка это отразится в полной мере уже в 2016 году.
Название банка | Ставка в рублях | |
минимальная | максимальная | |
1. Абсолют Банк | 12,5 | 15,5 |
2. Альфа-Банк | 15 | 15 |
3.Газпромбанк | 10,9 | 19 |
4.Банк Открытие | 13,75 | 14,25 |
5.Уралсиб | 14 | 16 |
6.Сбербанк | 11,4 | 15,5 |
7.Райффайзенбанк | 14,95 | 16,2 |
8. ЮниКредит Банк | 11,25 | 18,75 |
9.Росбанк | 11,5 | 13,75 |
10.ВТБ-24 | 11,4 | 14 |
11.Татфондбанк | 7,7 | 15,99 |
12.Банк Москвы | 7,4 | 14 |
13.МТС-Банк | 11 | 14,5 |
Название банка | Ставка в рублях | |
Минимальная (на этапе строительства/ после государственной регистрации прав собственности) | Максимальная (на этапе строительства/ после государственной регистрации прав собственности) |
|
1. Абсолют банк | 11,5 | 13,5 |
2.Юникредит банк | 11,25 | 16,75 |
3.ВТБ 24 | 11,4 | 14 |
4.Татфондбанк | 7,7 | 17,99 |
5.Райффайзенбанк | 11,3 | 16,2 |
6.Газпромбанк | 13,75 | 14 |
7. Сбербанк | 11,4 | 15,5 |
8.Банк Открытие | 11,55 | 14,75 |
9. "Уралсиб" | 14 | 17 |
10.Альфа банк | 15 | 15 |
11.Банк Москвы | 7,4 | 14 |
12.МТС-Банк | 11 | 14,25 |
На рынке жилой недвижимости наблюдается относительный застой. После некоторого сентябрьского-октябрьского оживления, в результате чего темп снижения цены уменьшился. Теперь же стоит ожидать снижения цен и далее, чему помогли изменения в ФЗ № 214 «О долевом участии». Новостройки теперь точно дешевле не станут, а средняя цена вторичного рынка приблизилась к средней цене новостроек. Учитывая, что выбор новостроек различен по районам, часть покупателей начнет предпочитать «вторичку».
Вряд ли стоит ожидать продолжения оттока покупателей в сегмент новостроек. Дешевым в них могут быть только совсем новые проекты, а значит с длительными сроками сдачи. Или новые застройщики, которых никто не знает. Все покупатели, кто хотел воспользоваться программой господдержки, уже это сделали. Покупатели снова возвращаются на вторичный рынок. Поэтому и резервы стоит искать там. Не в психологических ходах и рекламных трюках, а методах, выражающихся в ощутимых цифрах.
Снижение доходов и общая напряженность свидетельствуют о том, что самым действенным способом будет снижение ипотечной ставки не на символичные 0,3-0,5 %, а до уровня 10-11 базовых %. Так как при таких минимальных ставках реальные ставки кредитов при первоначальных взносах 20-30% уже будут не меньше 12%.
С учетом всех типов готового жилья цена составила 62,7 тыс. руб./кв.м. Самый ликвидный слой небольших квартир в обжитых местах уже находится в среднем ценнике ниже 70 тыс. руб./кв.м, разрыв 1-комнатных с прочими типами снизился вдвое. Северная часть города и более отдаленные районы – ниже средней рынка, центральные - выше средней по рынку. Разброс цен на однотипные объекты велик, что дезориентирует покупателя в цене. Продавец ориентируется на максимальные цены, покупатель – на минимальные, в итоге стороны не готовы к компромиссу.
Популярность строящегося жилья остается высокой в теории. Ипотека на новостройки, как по программе господдержки, так и по программам от застройщиков типа Госипотеки доступна, но покупатели пока не уверенны в завтрашнем дне, и боятся брать кредиты. Застройщики предлагают акции, предложенная ипотека с господдержкой результатов пока не дает.