Аналитические обзоры
Июль 2010 года
Для целей оценки квартир анализировался рынок жилой недвижимости. Информацию по сделкам на рынке жилья представляли риэлтерские и консалтинговые фирмы, анализ рынка предложений проведен на основании печатных изданий таких как «Из рук в руки» и интернет - источников www.ufa.irr.ru, www.san1993.ru, www.102metra.ru, www.v-nedv.ru, www.doska02.ru, www.expert-russia.ru и др.
Рынок жилой недвижимости Уфы на 01 июля 2010г.
Таблица 1.
|
Средняя удельная цена предложения на "вторичном рынке", тыс. руб./кв. м |
||||||
|
Микрорайон |
Планировка квартиры |
|||||
|
Хрущевка |
Стандартная и улучшенная |
|||||
|
1-комн. |
2-комн. |
3-комн. |
1-комн. |
2-комн. |
3-комн. |
|
|
проспект Октября (Юг) |
42-50 |
39-48 |
37-47 |
43-61 |
41-55 |
37-53 |
|
проспект Октября (Север) |
37-51 |
38-47 |
35-45 |
42-57 |
40-53 |
36-51 |
|
Блюхера |
37-46 |
38-45 |
36-42 |
46-56 |
44-56 |
41-47 |
|
Российская |
34-49 |
36-44 |
37-43 |
38-50 |
37-50 |
34-49 |
|
Комсомольская |
42-46 |
40-45 |
37-43 |
43-59 |
40-50 |
36-49 |
|
Центр |
45-59 |
40-57 |
38-56 |
44-70 |
42-65 |
41-63 |
|
Район Центр. Рынка |
45-60 |
41-54 |
38-49 |
45-59 |
43-58 |
40-53 |
|
Зеленая роща |
42-49 |
41-47 |
38-46 |
42-56 |
40-55 |
36-54 |
|
Район ТЦ Башкирия |
42-49 |
40-47 |
39-46 |
41-54 |
39-52 |
38-50 |
|
Сипайлово |
- |
- |
- |
43-59 |
38-50 |
35-46 |
|
Черниковка |
34-45 |
30-47 |
30-48 |
35-49 |
33-47 |
31-43 |
|
Инорс |
32-40 |
30-39 |
28-38 |
33-49 |
31-42 |
27-37 |
|
Дема |
34-48 |
33-42 |
29-36 |
32-44 |
30-42 |
29-38 |
|
Шакша |
28-35 |
27-32 |
26-30 |
32-35 |
30-33 |
27-32 |
|
Затон |
34-42 |
32-41 |
30-39 |
39-46 |
35-43 |
31-37 |
Если говорить о комнатах, то они пользуются повышенным спросом на рынке вторичного жилья, их главное преимущество это небольшая площадь по сравнению c площадью квартир, следовательно, и цена комнаты меньше стоимости однокомнатной квартиры. Стоимость комнаты зависит от того, на сколько собственников квартира, сколько комнат в квартире, есть ли в комнате выход на балкон (лоджию), санитарный узел раздельный или совмещенный и т.д.
Колебания цен на комнаты в разных районах города отличаются, так же как и средние цены на них. Так в Черниковке цена за
Сильное колебание цен можно наблюдать в Центре города, так как там выставляются на продажу комнаты в домах старой постройки и в новых домах, что и объясняет сильный разброс цен – от 43 000 за 1 кв.м. до 68 000 за 1 кв.м. жилой площади, но здесь нельзя забывать про внутреннюю отделку комнаты, количество комнат (хозяев) в квартире, как впрочем и в комнатах любого района города.
Диапазон цен и средние цены за
Таблица 2.
|
Местоположение |
Средняя цена предложения за |
Диапазон цен (тыс.руб./ кв. м) |
|
Проспект |
53,5 |
44-63 |
|
Блюхера |
51 |
39-63 |
|
Российская |
49 |
45-53 |
|
Комсомольская |
54,5 |
41-68 |
|
Центр |
55,5 |
43-68 |
|
Район Центр. рынка |
50 |
40-60 |
|
Зеленая роща |
55 |
45-65 |
|
Сипайлово |
54,5 |
46-63 |
|
Черниковка |
46 |
29-63 |
|
Инорс |
53 |
48-58 |
|
Дема |
42,5 |
33-52 |
|
Шакша |
36 |
32-40 |
|
Затон |
42 |
33-51 |
Диапазон цен на
Таблица 3.
|
Местоположение |
Диапазон цен на 1 кв.м. квартиры на 01 июня |
Среднерыночная цена 1 кв.м. |
|||
|
Жилой комплекс/улица |
1- комнатные |
2-х комнатные |
3-х комнатные |
4-х и более комнат. |
|
|
ж/к "Смена" |
30 |
30 |
30 |
- |
30 |
|
ж/к "Южный полюс" |
33-35 |
33-35 |
33-35 |
- |
34 |
|
ж/к "Тихий дом" |
22 |
20 |
20 |
|
21 |
|
ул.Мушникова, д. 17 |
27-32 |
27-43 |
30-43 |
- |
34,5 |
|
ул. Братьев Кадомцевых, д. 5, д. 5/1 |
41-51 |
40-53 |
40-50 |
- |
45,5 |
|
мкр-н Дема, ЖК "Серебряный ручей" |
25-37 |
22-37 |
22-38 |
- |
28,5 |
|
ул. Интернациональная, д. 119/1 |
35 |
35 |
33 |
- |
34,7 |
|
ул. Менделеева, д. 128/1 |
36-42 |
36-40 |
36-39 |
33-37 |
37,3 |
|
ул. Заки Валиди |
42-43 |
43 |
42 |
- |
42,5 |
|
мкр-н "Зеленый берег", д. 4 |
41 |
51 |
40 |
51 |
45,5 |
|
мкр-н "Зеленый берег", д. 8 |
51 |
51 |
50 |
- |
50,6 |
|
Дема-3, ул. Ухтомского |
36-39 |
32-36 |
32-36 |
- |
35,2 |
|
ул. 40 лет Октября |
37 |
36 |
36 |
- |
36,3 |
|
ул. Коммунистическая, д. 96 |
48-50 |
47-50 |
44-46 |
45-47 |
47,1 |
|
ул. Бакалинская, д. 7, д. 8, д. 10 |
19-20 |
18-20 |
18-20 |
- |
19,1 |
|
проспект Октября, ж/к "Парус" |
45 |
45 |
45 |
- |
45 |
|
ж/к "Иремель" (Менделеева-Акназарова) |
46 |
46 |
42-44 |
- |
45 |
|
Караидельская 46/1, мкр-н Зеленая роща |
37-41 |
35-46 |
33-38 |
33-38 |
37,6 |
|
ул. Рыльского, д. 22 |
36-38 |
34-38 |
33-36 |
- |
35,8 |
|
мкр. Южный |
38-42 |
34-42 |
35-46 |
- |
39,5 |
|
мкр. Юрюзань |
41-45 |
36-43 |
36-45 |
46 |
42 |
|
ул. Бехтерева, д. 16 |
42 |
36-41 |
- |
- |
40,2 |
|
ул. Революционная-Мингажева, квартал 271 |
53 |
53 |
52 |
- |
52,6 |
|
ул. Ахметова |
42 |
42 |
42 |
- |
42 |
|
ул. Хабаровская, д. 2В, д. 2Б |
45 |
44 |
41 |
- |
43,3 |
|
ул. Жукова, д. 3/х |
35-36 |
35-36 |
35-36 |
- |
35,5 |
|
бульвар Баландина, д. 7 Б |
23-28 |
25-28 |
26 |
26 |
26 |
|
цл. Цюрупы-Чернышевского (квартал 381) |
50-56 |
55 |
60 |
- |
56 |
|
мкр. "Колгуевский" , д . 8 |
38-40 |
38-40 |
36-40 |
- |
40,6 |
|
ул. Менделеева, д. 150 а |
46-49 |
46-49 |
40-46 |
51 |
47,3 |
|
ул. Менделеева,д. 150/4 |
47-55 |
45-51 |
44-48 |
48 |
48,3 |
|
ул. Юрия Гагарина - Академика Королева |
39 |
39 |
38 |
- |
38,7 |
|
проспект Октября, ж/д № 109/х (за маг. "Патэрсон") |
46-49 |
43-46 |
46 |
46-53 |
46,8 |
|
ж/к "Старый Центр" |
42 |
42 |
42 |
42 |
42 |
|
ул.Комунистическая - пер. Детский (Хисматуллина) квартал 429-431 |
70-75 |
70-75 |
70-75 |
70-75 |
72,5 |
|
ЖК "Арбат", ул. Чернышевского - М.Карима - Ленина - Кирова |
54-65 |
54-65 |
54-65 |
54-65 |
59,5 |
Ценообразующие факторы, их влияние на стоимость:
Разница цен в стоимости 1 кв.м. жилья в зависимости от этажа квартиры: Цены квадратного метра одинаковых квартир, но расположенных на разных этажах высотных домов на рынке жилой недвижимости отличаются. Исходя из проведенного анализа рынка недвижимости для малоэтажных домов цены на квартиры, расположенные на средних этажах в среднем выше на 4% стоимости квартир, расположенных на крайних этажах. В многоэтажных домах, такая разница в стоимости квартир в среднем составляет 5 %.
Разница цен в зависимости от наличия у квартиры балкона или лоджии:
На основании информации, полученной на рынке жилья, по опросу риэлторских агентств известно, что квартиры с наличием балкона или лоджии на 2-7 % дороже, чем квартиры без балкона или лоджии.
Разница цен в зависимости от материала стен:
На основании информации, полученной на рынке жилья, цены на квартиры в домах с кирпичными стенами или монолитными стенами, облицованными кирпичом выше цен на квартиры в панельных домах, в среднем, на 3%.
Таблица 5.6.
|
Физические характеристики |
Диапазон корректировок, % |
Среднее значение корректировки, % |
Приложение (корректировки) |
|
Материал стен |
|
|
Таблицы корректировки |
|
Кирпич (монолит+кирпич, монолит) / панель |
1-5 |
3 |
|
|
Балкон / лоджия |
2-7 |
4,5 |
|
|
Этажность |
|
|
|
|
Многоэтажные дома |
2-8 |
5 |
|
|
Малоэтажные дома |
3-5 |
4 |
Выводы:
2010 год, возможно, будет годом выхода из кризиса экономики в целом, и рынка недвижимости в частности. Стоит, правда, заметить, что последний процесс имеет очень значительные региональные различия, что зависит и от доходов людей в регионах, и от качества и объема застройки городов, а также пресловутой обеспеченности граждан количеством квадратных метров общей площади. Чем больше квартир в городе, чем больше новых строительных проектов, и чем стабильнее доходы, и общая ситуация, тем более равномерной и стабильной есть и будет динамика рынка недвижимости.
С другой стороны, все еще нестабильные доходы населения не гарантируют стабильности появившегося недавно спроса.
Данный анализ рынка жилой недвижимости показал: